المزادات العقارية... هل تعكس واقع السوق؟

قال أمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم، إن طبيعة حال المزادات العقارية عادة ما تستعين بها وزارة العدل لتنفيذ حكم محكمة وفك النزاع حول العقار المعني، وأما المزادات التي تقيمها الشركات، فتستعين بهذا النظام لبيع مجموعة من العقارات بهدف تحقيق الربح.

وأضاف الغانم أن المزادات العقارية لا تخالف الواقع بل تعكسه، فوزارة العدل تستعين بخبراء لتقييم العقار ووضع السعر الابتدائي، وأيضاً الشركات تستعين بهم، ويتم تكييف أسعار العقارات وفق القيمة السوقية الحالية، إذ لا يمكن تكييف الأسعار وفق المستقبل أو الماضي.

وأوضح أن فروقات الأسعار، التي نراها في المزادات العقارية سواء كانت في ارتفاع أو في انخفاض تعتبر طبيعية، فلكل مزاد طبيعته وظروفه، وترجع على حسب طبيعة العقار، والملاءة المالية للمستثمرين أو الراغبين في الشراء.

وذكر أن هناك العديد من المزادات تم تأجيلها لعدم رغبة المستثمرين في الشراء، وأيضاً، هناك مزادات خالفت التوقعات، وتم البيع العقارات بأسعار عالية، إذاً هناك عامل مهم وهو رغبة المستثمرين وسيولتهم المالية.

وبين أن وزارة العدل وبلدية الكويت، قامتا في الآونة الأخيرة بإضافة المزيد من التعديلات على المزادات العقارية، التي تتم من خلال العدل، حيث لا يعرض عقار للبيع إلا إذا تم استخراج شهادة أوصاف من قبل البلدية، إضافة إلى إنهاء القضايا المالية، التي على العقارات وبتلك الخطوات، تم تفادي المشاكل، التي قد تحدث بعد ترسية المزاد على المشترين.

وذكر أن الوضع الحالي للقطاع العقاري يعاني بعض الشيء من الركود والجمود، ولا نستطيع أن نقول إن السوق في نزول أو في ارتفاع، بالأسعار مستقرة، لافتاً إلى أن الأسعار السوقية، تختلف بين حالة وأخرى، فهناك أشخاص بحاجة إلى سيولة مالية فيضطر إلى بيع عقاره بأقل من القيمة السوقية، وأيضاً نرى حالات بأن هناك مستثمرين لديهم سيولة عالية يشترون عقارات بأسعار عالية.

العقارات المعروضة

بدوره، قال الرئيس التنفيذي لشركة بازار للعقارات الخبير العقاري محمود الطراروة، إن هناك فرقاً بين المزادات العقارية، التي تقيمها وزارة العدل والمزادات التجارية، التي تقوم الشركات بتنظيمها، وأيضاً هناك فروق بين مزاد وآخر على حسب عدد الأراضي أو العقارات المعروضة.

ولفت الطراروة إلى أن المزادات العقارية التي تقيمها وزارة العدل تكون الأسعار فيها دائماً أقل من السعر السوقي، عكس المزادات التجارية، مبيناً أن المزاد الأخير، الذي نظمته وزارة العدل كانت أسعار بعض الأراضي أقل من الأسعار السوقية بنسبة تصل إلى 35 في المئة.

وأكد أن سعر المزاد سواء التجاري أو العدل لا يعكس السعر السوقي بتاتاً، فأسعار العقارات المعروضة للبيع يحددها السوق، أما العقارات المعروضة عن طريق المزادات بتحديد قيمتها الجهات المختصة.

هدف المزاد

وبين أن الهدف من المزاد، التي تقيمه وزارة العدل، هو تنفيذ الحكم الصادر وبيع العقارات، حتى وإن كانت بأقل من السعر السوقي، أما المزاد، الذي تقيمه الشركات التجارية، فالهدف منه تحقيق الربح، وأيضاً يحق لصاحب العقارات ألا يبيع تلك العقارات إذا لم تصل إلى الأسعار التي يرغب بها، لافتا إلى أن الأسعار في المزادات ترتفع كلما كان عدد المعروض قليلاً، والعكس صحيح.

وتابع أن على الجهات الرقابية أن تفرض المزيد من الرقابة والشفافية، حيث كانت هناك بعض التدخلات من أصحاب النفوذ في مزاد أبوفطيرة الأخير، إذ اعترضوا على الأسعار الابتدائية للأراضي، وهذا ليس من شأنهم.

وقال الطراروة، إن مزاد أبو فطيرة، تم من خلاله بيع 180 أرضاً، بمبلغ تجاوز الـ36 مليون دينار، وكانت هناك العديد من المزادات طوال تلك السنين، ورغم هذا لم تدخل خزينة الدولة سوى مبالغ لا تذكر، هي 0.5 في المئة من القيمة الإجمالية للعقار المباع، فمن المفترض أن تزيد رسوم التسجيل، حيث قامت العديد من الدولة برفعها في السنوات الأخيرة.

وأفاد بأنه بات ضرورياً إضافة بعض التعديلات، فيما يخص القطاع العقاري، وأهمها زيادة رسوم التسجيل، حيث إن من أسباب المضاربة في القطاع العقاري، انخفاض رسوم التسجيل، وبلا شك، رفع قيمة رسوم التسجيل سيحد من دخول نسبة كبيرة من المضاربين.

قوانين تنظيمية

من جانبه، أكد رئيس مجلس إدارة شركة أملاك كابيتال، محمود الجمعة أن المزادات العقارية في الكويت تنقصها الكثير من القوانين التنظيمية، بالإضافة إلى أن هناك قوانين يجب أن يتم إقرارها لتصب في نهاية المطاف في مصلحة القطاع العقاري، والمواطنين والمستثمرين.

وأفاد الجمعة بأن السوق العقاري يعاني في الوقت الحالي ركوداً منذ فترة كبيرة من الزمن، وهو ما عكسه بداية المزاد العقاري الأخير، الذي تم تنظيمه عن طريق وزارة العدل، حيث إن الأسعار، كانت تعكس حالة السوق والجمود الذي يعانيه، لكن دخول أحد المتنفذين وزيادته على الأسعار واستحواذه على معظم الأراضي أدى إلى إنهاء المزاد بأسعار أعلى من السوق.

وأضاف أن لكل مزاد عقاري ظروفه وحسب الأراضي أو العقارات المعروضة فيه، فكانت هناك العديد من المزادات تم تأجيها من قبل الجهات المنظمة، لأن وضع السوق غير مستقر ولا يوجد إقبال، موضحاً أن المزادات العقارية حالة تختلف عن السوق، الذي يعتمد على العرض والطلب.

الأراضي شحيحة

وبين الجمعة أنه في كل دول العالم هناك قوانين تنظيمية للمزادات وخصوصاً العقارية منها، والكويت دولة صغيرة والأراضي فيها شحيحة فمن الطبيعي أن تتأثر بأي مزاد يقام لبيع الأراضي أو العقارات، فيجب أن تكون هناك قرارات أكثر تنظيم لتلك العملية.

وأفاد بأن هناك متنفذين وأصحاب مصالح يسعون إلى إبقاء أسعار العقارات مرتفعة وإيهام المجتمع بذلك، وهو ما حدث خلال مزاد أبوفطيرة، مشيراً إلى أن الجهات المعنية عليها إقرار قانون يمنع احتكار الأراضي، حيث إن الأراضي، التي تم بيعها في المزاد خرجت من شخص واحد إلى شخص آخر، ولم يستفد المواطنون من ذلك المزاد.