الطراروة لـ الجريدة•: ارتفاع الإيجارات أصبح هاجساً وطنياً ويجب تحديد متوسط للقيمة

• حدثنا عن حالة السوق العقاري.

- إن مما لا شك فيه أن استمرار انخفاض أسعار النفط خلال عام 2016 أثر بشكل كبير على القطاع العقاري، ومنذ بداية العام وحتى شهر سبتمبر الماضي، وصلت قيمة التداولات الى 1.8 مليار دينار، أي إن معدل التداولات الشهرية يبلغ 200 مليون دينار، أي نجد أن إجمالي التداولات في نهاية العام سيبلغ 2.4 مليار دينار، بانخفاض قدره 29 في المئة، مقارنة بعام 2015، الذي بلغت به قيمة التداولات 3.4 مليارات دينار، وبالمقارنة أيضا مع عام 2014، حيث بلغت به قيمة التداولات 4.8 مليارات دينار.

وانخفاض التداولات الى ذلك الحد يوجد به دلالة واضحة على عدم إقبال المستثمرين على المنتج العقاري، ولكن يبقى القطاع العقاري هو آخر المتأثرين بالأزمات وأول المتعافين منها، ويعتبر الآمن استثماريا.

وقد شهدت أسعار العقارات السكنية خلال عام 2016 انخفاضات ولكن في مناطق معينة، مثل شرق القرين وصباح الأحمد والخيران وأبوفطيرة، وكان ذلك نتيجة للمضاربات بالدرجة الأولى، وهناك أيضا مناطق أخرى شهدت انخفاضات، ولكن بنسب بسيطة، أما بالنسبة إلى المناطق الداخلية لم يكن الانخفاض فيها ملحوظا، وقد لا يذكر.

أما بالنسبة إلى القطاعين الاستثماري والتجاري، فقد شهدا أيضا انخفاضات في الأسعار، وهناك العديد من الصفقات التي تمت بأسعار منخفضة، وأيضا هي الحال بالنسبة إلى الأراضي، حيث إن جميع تلك الانخفاضات تعتبر صحية وتصب في مصلحة السوق.

وعلى الرغم من انخفاض أسعار العقارات، فإن الإيجارات بقيت ثابتة، فأصبح العائد الاستثماري في العقارات قياسيا وجاذبا، فمعظم دول العالم يتراوح بها العائد الاستثماري على العقارات بين 4 و6 في المئة، أما في الكويت فيتراوح بين 8 و9 في المئة، ويصل الى 10 في المئة في السكن الخاص.

استقرار الأسعار

• ما توقعاتكم خلال السنة المقبلة بالنسبة إلى القطاع العقاري؟

- الظروف الاقتصادية والسياسية التي نمر بها حاليا سيئة جدا، وقد غيرت نظرة الأغلبية للسوق العقاري في المستقبل، ولكن هناك مؤشرات ومعطيات يمكن الاستناد إليها للتنبؤ بوضع السوق العقاري مستقبلا.

وأهم تلك المعطيات هو وصول أعضاء منظمة أوبك في اجتماعهم المنعقد في فيينا الى اتفاق تقليص حجم الإنتاج، إذ دفع هذا الاتفاق كثيرين الى التفاؤل، لكن هناك سيناريو آخر هو عدم موافقة كل من العراق وإيران على ذلك الاتفاق.

ولدينا في المستقبل سيناريوان؛ الأول إيجابي والآخر سلبي، السيناريو الإيجابي هو ارتفاع أسعار النفط بناء على الاتفاق، وبالتالي سينعكس ذلك على الاقتصاد المحلي ككل، ومن ثم على القطاع العقاري، والسيناريو الآخر، وهو استمرار انخفاض أسعار النفط، وبالتالي سينعكس ذلك سلبا على الاقتصاد المحلي، ومن ثم على القطاع العقاري.

ولكن هناك العديد من المعطيات الإيجابية منها تعهد الرئيس الأميركي المنتخب دونالد ترامب بحل كثير من القضايا التي تهم الشرق الأوسط بالتحديد، كما أن مجلس النواب البريطاني رفض الانسحاب من الاتحاد الأوروبي، وهذا أيضا يعد أمرا إيجابيا آخر قد تنعكس تداعياته خلال العام المقبل.

وفي اعتقادي أن عام 2016 كان القاع بالنسبة إلى القطاع العقاري، وسيكون العام المقبل هو عام الاستقرار في الأسعار، وسيكون هناك ارتفاع بسيط في حركة التداولات العقارية، وخلال عام 2018 ستستأنف العقارات الارتفاعات.

حوكمة الأراضي

• ماذا ينقص السوق العقاري المحلي من القوانين والإجراءات؟

- لا يقاس نجاح الاستثمار العقاري في أي دولة بمتوسط العائد الاستثماري، بل ينبغي النظر الى عوامل مهمة أبرزها الاستدامة الاقتصادية المرتبطة بحالة الاستقرار الأمني والشفافية والحوكمة والمشاريع التنموية والنوعية.

ولو نظرنا الى حاجة الدولة أو القطاع العقاري من القوانين التنظيمية نراها كثير ومتعددة، وقبل قيام الدولة بأي خطوات إصلاحية فيما يخص القطاع العقاري، عليها أولا أن تطبق معايير وشروط حوكمة الأراضي والعقارات، والذي نصت عليه المبادئ الأولية في البنك الدولي.

فالكويت تأتي في المركز السادس على مستوى الدول العربية، والمركز 68 على المستوى العالمي في قائمة أسهل الدول في تسجيل العقارات وشفافية المعلومات، ومقارنة مع دولة الإمارات العربية نجدها في المستوى الأول عربيا، والعاشر عالميا.

إذن لابد من الالتفات إلى مؤشر بيئة الأعمال وسهولة التسجيل العقاري، والحفاظ على سرعة التسجيل وكلفته والرقابة والشفافية في العمليات العقارية، حيث إن هناك خللا واضحا في منظومة العمل العقاري بالكويت، من معايير الشفافية والحصول على المعلومة وبطء في عملية التسجيل العقاري، ويجب إلغاء ورقة شهادة الأوصاف التي تصدرها بلدية الكويت، وذلك لتقليل عدد الإجراءات الخاصة بالتسجيل العقاري.

ونرى أن جميع دول مجلس التعاون متقدمة أكثر من الكويت، فنجد أن البحرين في الترتيب الثاني عربيا، و25 عالميا، وقطر في الترتيب الثالث عربيا و28 عالميا، والسعودية في الترتيب 4 عربيا و31 عالميا، وعمان 5 عربيا و33 عالميا، إذ إن التسجيل العقاري في الكويت يبدأ من أسبوعين ويصل الى شهرين حسب نوع المعاملة، وهذا الفترة كبيرة جدا وتسبب العديد من المشاكل، وتعيق المستثمرين.

وأيضا نظام الإيجارات ليس له جهاز تنظيمي وأسعار الإيجارات ليس عليها رقابة، حيث إن زيادة الإيجار منظمة بالقانون، أما تحديد قيمة الإيجار فليس له تنظيم، فمالك العقار هو من يحدد، إذ إنه من المفترض ان يكون هناك مؤشر للإيجار، وأن تكون قيمة عادلة تحددها الدولة أو الجهاز المعني.

فكافة دول العالم يوجد بها مؤشر لقياس الإيجار، فعلى سبيل المثال هناك جهاز في دبي ينظم عملية الإيجار، ويمكن من خلال موقعهم الإلكتروني معرفة متوسط إيجار، أي عقار على حسب المنطقة ونوعه، فمن الواجب أن يكون هناك تحديد لمتوسط الإيجار، بحيث يتم ضبط العملية ولا تستغل حاجة الناس إلى السكن.

والرقابة أو تحديد متوسط للقيم الإيجارية لا يعارض مبدأ الرأسمالية، بل هي حوكمة وعملية ضبط، ولها إيجابيات كثيرة منها استقرار أسعار الايجارات، إذن فموضوع ارتفاع أسعار الإيجارات أصبح هاجسا وطنيا، وأيضا من ضمن اشتراطات البنك الدولي يفترض أن يكون هناك مؤشر للإيجارات.

كما أنه يجب على الدولة أن تقوم بحماية القطاع العقاري من المضاربين، سواء السكن الخاص أو القطاعات الأخرى، ويمكن محاربة والقضاء على المضاربين من خلال رفع رسوم التسجيل، فرسوم التسجيل في جميع دول العام تتراوح بين 4 و5 في المئة، إلا في الكويت فتبلغ 0.5 في المئة، وهذه نسبة ضئيلة وجعلت القطاع العقاري عرضة للمضاربات.

إدارة معنية

• كيف يتم تطبيق تلك الاشتراطات؟

- لابد أن تكون هناك جهة معينة مستقلة تعمل على تطبيق معايير وشروط حوكمة الأراضي والعقارات، حيث إن هناك جهات عديدة مسؤولة عن القطاع العقاري، ومنها وزارة التجارة والصناعة وبلدية الكويت ووزارة العدل، ودخول تلك الوزارات في إنجاز المعاملات الخاصة في القطاع العقاري يسبب تأخيرها، ومن المفترض أن تكون جهة واحدة هي المعنية

بالقطاع العقاري، وعلى سبيل المثال إدارة التسجيل العقاري في وزارة العدل، حيث إن القطاع العقاري في الوقت الحالي في أمس الحاجة الى نظام لإدارة العقارات.

• ما تصوراتكم لحل القضية الإسكانية، وهل تقدر الحكومة على حلها بمفردها؟

- قامت الحكومة خلال الفترات الماضية بتوزيع العديد من الأراضي السكنية، وكان من المفترض أن يكون لتلك التوزيعات تأثير على أسعار العقارات الحالية، إلا أنه لم يكن لها تأثير واضح، وذلك بسبب أنها توزيعات ورقية، ولا أحد يعلم متى يتم السماح للمواطنين بالبناء، هذا فضلا عن استمرار ازدياد أعداد الطلبات الإسكانية سنويا، وقد وصل عددها إلى 107 آلاف طلب، وهذا الرقم لم يتغير منذ سنوات، على الرغم من التوزيعات الضخمة، فهناك أعداد تدخل سنويا تبلغ 8 آلاف طلب تقريبا.

فالحكومة لم ولن تستطيع حل الأزمة الإسكانية بمفردها، لأنه هذا ليس دورها، بل دور القطاع الخاص، ودور البنوك التجارية في توفير التمويل اللازم، ومن الواجب السماح للشركات والمطورين العقاريين بالمساهمة في بناء السكن الخاص، فالدول التي يوجد بها مطورون عقاريون نلاحظ أن أسعار العقارات بها متفاوتة، لأن هناك أكثر من منتج، والشركات أصبحت متنافسة.

مشاريع الشركة

• حدثنا عن شركة بازار العقارية؟

- بازار العقارية هي شركة تقوم بتسويق العقارات الخارجية، خاصة «دبي»، إضافة الى أن لديها استثمارات عقارية داخل الكويت، وخاصة في العقار السياحي، المنتجعات والشاليهات، ولدينا مشروع في منطقة صباح الأحمد البحرية، بكلفة 400 الف دينار.

ويعد القطاع السياحي وارتفاع عوائده هو الذي شجعنا على الدخول في هذا المجال، إذ تتراوح بين 15 و20 في المئة، وذلك بسبب التأجير التشغيلي، وهناك إقبال كبير من الشركات على هذا النوع من الاستثمار.

• كم يبلغ حجم المبيعات العقارية المسوقة من قبل الشركة؟

- قامت الشركة بتسويق العديد من العقارات لكبرى الشركات العقارية العاملة في دبي، فاستطعنا بيع عقارات بقيمة 15 مليون درهم إماراتي، أي ما يعادل 1.20 مليون دينار، وذلك خلال عام 2016، وأكثر إقبال المواطنين على الوحدات السكنية والشقق.