الشداد لـ الجريدة•: القطاع العقاري بحاجة إلى صانع السوق

وأوضح أن الشركات العقارية تعتذر بأن هناك قوانين تعوق حركته، فأين دورها في عقد المؤتمرات لتسليط الضوء على تلك السلبيات؟ وهنا يرجع الدور إلى الاتحادات العقارية فعليها مسؤولية كبيرة جداً في حل الكثير من القضايا المتعلقة بالقطاع العقاري.

وذكر أنه يمكن توفير فرص استثمارية عقارية لأصحاب رؤوس الأموال الصغيرة، عن طريق السماح لهم بتملك المحال التجارية أو المكاتب الإدارية في العقارات والأبراج، مبيناً أنه على الدولة أن تسعى إلى تحريك القطاع العقاري، وجذب رؤوس الأموال الصغيرة، وفيما يلي نص اللقاء:

• بم اتصف السوق العقاري خلال عام 2016؟

- شهد السوق العقاري المحلي خلال عام 2016 العديد من الأمور، ويمكن وصف الحالة، التي مر بها بالركود وضعف في التداول، هذا فضلاً عن النزول في الأسعار، التي لم تخف على الجميع.

وكانت أسباب انخفاض الأسعار والركود في التداول عديدة، وأبرزها الضوابط، التي فرضها بنك الكويت المركزي لتمويل السكن الخاص، حيث إن تلك الضوابط كانت متشددة نوعاً ما، مما خفضت الأسعار حركة التداول معاً، حيث تسعى الدولة إلى تخفيض سعر عقار السكن الخاص لئلا يكون هناك تضخم في الأسعار حسب متطلبات البنك الدولي.

وأيضاً كان من ضمن أسباب انخفاض أسعار العقارات، العوامل السلبية التي شهدتها الأسواق العالمية، التي أثرت على الاقتصاد المحلي، إضافة إلى التوجه الحكومي إلى فرض الضرائب، ورفع الأسعار عن باقي الدعوم كالكهرباء والماء، إضافة إلى أن ارتدادات الأزمة المالية عام 2008 بدأت بالظهور خلال العام الحالي، ساهم في خفض الأسعار بشكل عام، هذا فضلاً عن بعض القوانين، التي حدت من عمل الشركات مثل قانون 8 - 9 لعام 2008.

وبالنسبة للعقار السكني فقد شهد انخفاضات متفاوتة بين منطقة وأخرى، فهناك مناطق شهدت انخفاضات كبيرة، وأخرى شهدت انخفاضات بسيطة، بسبب غياب المعروض، حيث إن البنك المركزي شدد في موضوع تمويل السكن الخاص، وهناك بعض عمليات البيع فشلت بسبب عدم حصولها على التمويلات اللازمة.

وفيما يخص العقار الاستثماري، فمن عام 2003 إلى الآن، لم تضع الجهات المعنية ضوابط للحد من المخالفات، التي يرتكبها بعض ملاك العقار الاستثماري، فكانت هناك الكثير من العقارات مخالفة، وأصبح الموضوع معلقاً وليس له حل، فهذا أثّر على تداول العقار الاستثماري وعلى أسعاره، وهناك عقارات استثمارية تم عرضها في مزادات ولم يستطيع المشتري تحويل ملكيتها، بسبب وجود مخالفات في العقار، ولم يستطع استخراج شهادة أوصاف.

وبالنسبة للعقار التجاري، فهذا القطاع يعتمد على القوة الشرائية وأصحاب الأنشطة المكتبية، ومع ارتفاع أسعار السلع الاستهلاكية والإيجارات، وثبات الرواتب، تأثر هذا القطاع من ناحية الإيرادات، التي أثرت بدورها على سعر العقار، وهناك أبراج كثيرة فيها شواغر في المكاتب.

• ما هي توقعاتكم لسوق العقاري خلال عام 2017؟

- هناك إجماع كبير من قبل المستثمرين والمواطنين على عدم الشراء حالياً بسبب استمرار الأسعار في الانخفاض، وكل المؤشرات تدل على استمرار انخفاض أسعار العقارات وتداولاتها.

ومن المتوقع أن يستمر هذا الانخفاض حتى منتصف 2017، وإن لم يتم تحريك السوق عن طريق طرح مشاريع عقارية جديدة، فسوف يمتد هذا الوضع حتى نهاية العام، حيث إن الوضع الاقتصادي العام يعد عاملاً مهماً في تحديد اتجاه أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة.

صانع السوق

• إلى ماذا يفتقد سوق العقاري في الكويت؟

- السوق العقاري في الكويت يفتقد إلى العديد من الأمورن التي يجب أن تكون حاضرة، وأبرزها صانع السوق والفرص الاستثمارية، فكل دول العالم توجد فيها كيانات اقتصادية تتولى توفير الفرص الاستثمارية في قطاعاتها المتخصصة بها.

فهناك العديد من المواطنين والمستثمرين يمتلكون رؤوس أموال صغيرة، وأسعار العقارات الحالية لا تناسبهم، بالتالي يذهبون إلى لاستثمار في العقار الخارجي سواء الخليجي أو الدولي، وهذا بسبب شح المشاريع العقارية.

ففي الكويت لا يوجد استثمار عقاري لأصحاب رؤوس الأموال البالغة قيمتها 100 ألف دينار، على سبيل المثال، وهم شريحة واسعة جداً سوى الاستثمار في الشقق الاستثمارية، لكن هذا القطاع يفتقر إلى الضوابط، كباقي دول العالم، بالتالي لا يجذب المستثمرين.

لذا يجب على الدولة أن تتجه إلى تحريك القطاع العقاري، وجذب رؤوس الأموال الصغيرة، فهناك كم كبير من المستثمرين والمواطنين يمتلكون رؤوس الأموال، ومن المفترض ألا يخرج هذا المستثمر إلى الخارج.

عقد المؤتمرات

• لكن الدولة وضعت قوانين قيدت بها عمل القطاع الخاص، فكيف تعمل في ظل تلك القوانين واحتكار الاراضي؟

- يتعذر القطاع الخاص بأن هناك قوانين تعوق حركته، فأين دوره في عقد المؤتمرات لتسليط الضوء على تلك السلبيات؟ وهنا يرجع الدور على الاتحادات العقارية وشركات القطاع الخاص فعليها مسؤولية كبيرة جداً في حل الكثير من القضايا المتعلقة بالقطاع العقاري، فمن المفترض أن تقوم تلك الاتحادات والشركات بإقامة مؤتمرات واستدعاء المسؤولين لتسليط الضوء على مشكلة معينة، ومن ثم تقوم برفع التوصيات والضغط على أعضاء مجلس الأمة لتبني تلك القضية.

وهذا ما تقوم به كل الاتحادات والشركات في دول العالم، وهنا السؤال، كم مؤتمر عقاري تمت إقامته منذ عام 2010 حتى العام الحالي؟ الجواب لا يوجد أي مؤتمر عقاري خلال تلك الفترة، وهذا أمر سلبي يجب أن تلتفت إليه الاتحادات والشركات.

ومن المشكلات التي يجب الالتفات إليها هي مشكلة العقارات الاستثمارية المخالفة، فهذه العقارات أصبحت تشكل عبئاً كبيراً على القطاع، وتشكل ضغطاً على خدمات الدولة، فلماذا لا تقوم الشركات بتسليط الضوء وتطالب وتضغط على الجهات المعنية بحل تلك المشكلة، وترفع توصياتها إلى مجلس الوزراء ومجلس الأمة، وهناك العديد من المشاكل مناقشتها وتسليط الضوء عليها، وهذا دور القطاع الخاص.

• ما هي مقترحاتكم لتوفير فرص استثمارية عقارية لأصحاب رؤوس الأموال الصغيرة؟

- يمكن توفير فرص استثمارية عقارية لأصحاب رؤوس الأموال الصغيرة، عن طريق السماح بتملك المحال التجارية أو المكاتب الإدارية في العقارات والأبراج، ومن خلال "أملاك الدولة"، التي تمتلك العديد من العقارات يمكن عرض المحال للبيع لصغار المستثمرين، للاستفادة منها عن طريق تأجيرها أو استثمارها، وأن تكون هناك مرونة في تحديد النشاط التجاري.

الضغط على الخدمات

• التأجير في السكن الخاص يسبب الكثير من المشاكل، برأيك ما الحل؟

- هناك رغبة كبيرة من قبل المواطنين والوافدين للسكن في المناطق النموذجية، لأسباب عديدة منها القرب من الخدمات وتفادي الازدحامات في المناطق الاستثمارية، ومعظم المواطنين يقومون بتأجير جزء كبير من الوحدة السكنية المملوكة لهم، وهذا يدل على أن مساحة المنزل أكبر من احتياجات العديد من المواطنين. ومع عدم وجود رقابة صارمة والتراخي في تطبيق القوانين أصبح البعض يتمادى في مخالفة أنظمة البناء والتشييد، وهناك من شيد العديد من الأدوار والشقق في المناطق النموذجية.

ويجب على الدولة مواجهة تلك المخالفات، وإزالتها، ويمكن مواجهة تلك المخالفات عن طريق بناء عقارات تخصص للمواطنين، بإيجارات رمزية، إلى حين توافر الوحدات السكنية الخاصة بهم، بمساحات مناسبة تكفي حاجتهم، حيث إن الدولة تمتلك أراضي قريبة من المناطق السكنية، يمكن استغلالها لهذا الغرض.

مقيمو العقار

• ما هي آخر مستجدات اتحاد مقيمي العقار؟

- كما هو معلوم فإن الاتحاد الكويتي لمقيمي العقار تأسس في مايو عام 2012، ويسعى الاتحاد إلى تنظيم مهنة مقيم العقاري، وتحسين أدائها طبقاً للاشتراطات الدولية، إضافة إلى إظهار القيمة الحقيقية للأصول العقارية.

ولا يزال اتحاد مقيمي العقار يسعى إلى اعتماد منتسبيه الذي يبلغ عددهم 23 مقيماً تقريباً، في البنوك المحلية، ونواجه بعض المشاكل واختلاف وجهات النظر في هذا الجانب، حيث إن رخصة المقيم العقاري يتم استخراجها من قبل وزارة التجارة والصناعة، وهي معتمدة في وزارة العدل.