ضبابية المشهد الاقتصادي تعرقل المشاريع العقارية

شهدت أسعار النفط خلال العام الماضي انخفاضات حادة، ووصلت إلى مستويات دنيا، مما سببت عجوزات مالية في الدول، وخصوصاً التي تعتمد على النفط مصدراً أساسياً للدخل.

وتأثرت الكويت، كغيرها من الدول، جراء انخفاض أسعار النفط، مما دعاها إلى اتخاذ تدابير تقشفية، والتوجه إلى زيادة الرسوم، ورفع الدعم عن بعض الخدمات والمنتجات، وفعلاً تم رفع الدعم عن البنزين، وسنشهد خلال العام الحالي رفع الدعم عن الكهرباء والماء تدريجياً على القطاعات العقارية عدا "السكني" الذي تم استثناؤه، وسيتم البدء أولاً في العقار التجاري، لأنه أكثر القطاعات استهلاكاً للكهرباء والماء، هذا فضلاً عن التوجه إلى فرض الضرائب.

ويسعى أعضاء مجلس الأمة حالياً إلى وقف تلك الزيادات، وإرجاع الدعم عن البنزين، وفي المقابل ترد الحكومة بأنها مستمرة في ذلك التوجه، مما تسبب في عدم وجود سياسة واضحة للوضع الاقتصادي المحلي.

ومع استمرار ضبابية السياسات الاقتصادية للدولة، انخفضت وبوضوح وتيرة بناء المجمعات السكنية والتجارية، حيث إن هناك الكثير من المستثمرين ممن كانت لديهم رغبة في تطوير العقارات توقفوا في الوقت الحالي.

وعدم وجود سياسة واضحة للتوجه الحكومي أثر بشكل كبير على تطور السوق العقاري مما أربك المستثمرين، وأصبح هناك عزوف من قبلهم لتطوير العقارات وبناء المجمعات سواء السكنية أو التجارية.

وتشير المعلومات إلى انخفاض كبير في وتيرة بناء العقارات خلال السنة الماضية، لتستمر إلى وقتنا الحالي، وكان لذلك الانخفاض أسباب عديدة أبرزها عدم وجود سياسة اقتصادية واضحة، إضافة إلى ارتفاع أسعار مواد البناء والأيدي العاملة، والأراضي.

تطوير الأراضي

ويقول عدد من العقاريين، إن توقف المستثمرين عن تطوير الأراضي الاستثمارية والتجارية، من شأنه التأثير على القطاع العقاري في المستقبل القريب، وسوف تكون هناك زيادة في الطلب وقلة في العرض مما سيرفع الأسعار والقيم الإيجارية.

ويعلل العقاريون ذلك بأن هناك مشاريع عملاقة ينتظرها القطاع النفطي خلال الفترات المقبلة، وهذه المشاريع بحاجة إلى عمالة كبيرة، كما سيكون هناك طلب كبير على الشقق للإيجار، إضافة إلى الانتعاش، الذي تشهده الدولة من المشاريع الشبابية، وهذه المشاريع ستزيد الطلب على المكاتب الإدارية، فضلاً عن التوجه الحكومي لفتح المجال أمام الشركات الأجنبية للاستثمار في الكويت، وسينعكس ذلك على القطاع التجاري عموماً.

وأفاد العقاريون بأن السياسة الاقتصادية في الدولة يجب أن تكون واضحة وذات شفافية عالية، إذ إن عدم وضوحها سبب العديد من الارتباك في الوسط الاستثماري، وتوقف العديد من المشاريع، التي يمكن أن تستفيد الدولة والقطاع الخاص منها.

استقرار الأسعار

ويتوقع العقاريون أن تشهد القيم الإيجارية خلال السنة الحالية استقراراً، في الأسعار يميل إلى الارتفاع، بسبب عدم وجود معروض من العقارات سواء الاستثمارية أو التجارية.

وارتفعت نسبة شغل العقارات الاستثمارية خلال 2015 لتصل إلى 94 في المئة، لتستمر على الوتيرة نفسها العام الماضي، ويتوقع لها أن ترتفع خلال العام الحالي، في ظل وجود العديد من المعطيات التي تدل على ذلك.

وبالنسبة للقطاع التجاري، فقد شهد ارتفاعاً في نسب شغل مساحات التجزئة في المجمعات التجارية خلال العام الماضي بحسب إحصائيات قام بها اتحاد العقاريين، حيث وصلت نسبة الشغل إلى 99 في المئة، وأما بالنسبة للمكاتب الإدارية فأيضاً شهد ارتفاعاً في نسب الشغل، وتعافياً في القيم الإيجارية.

العقارات الاستثمارية

وعن الإيجارات في العقارات الاستثمارية، فقد تراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفتين وصالة مساحة 60 مربع في محافظة العاصمة بين 320 إلى 340 ديناراً، بينما تتراوح القيمة الإيجارية للمساحها ذاتها في محافظة حولي بين 290 إلى 340 ديناراً، في حين تبلغ في محافظة الفروانية بين 270 و320 ديناراً.

في المقابل، تتراوح في محافظة الأحمدي بين 260 و290 ديناراً، بينما تتراوح في محافظة مبارك الكبير، بين 290 و320 ديناراً، فيما تتراوح في محافظة الجهراء بين 270 و300 دينار.

شبكات الطرق

وانخفضت القيم الإيجارية في بعض المناطق، فيما استقرت في مناطق أخرى، نتيجة تعديل شبكات الطرق، حيث أصبحت مداخل ومخارج بعض المناطق أكثر سهولة من ذي قبل من مناطق أخرى.

وعلى سبيل المثال، فإن منطقة الفروانية، أصبح هناك ربط بينها وبين مناطق أخرى، بفعل الجسور وشبكة الطرق الجديدة، التي تم انشاؤها، بالتالي انخفض ازدحام المرور بعض الشيء في تلك المناطق، وأصبحت منطقة مرغوبة بالتالي لم تتأثر إيجاراتها، عكس مناطق أخرى مثل السالمية وحولي، التي تعاني ازدحام المرور.

وشهد العقار الاستثماري إقبالاً كبيراً من قبل المستثمرين، حيث إن هناك العديد من العقارات الاستثمارية تحولت إلى عقارات تجارية، حيث يحرص ملاك تلك العقارات على البحث عن مؤجر لديه أنشطة استثمارية مثل المعاهد الصحية أو التعليمية أو صالونات التجميل والمشاغل النسائية، إضافة إلى مكاتب المحاماة، بسبب ارتفاع الإيجارات الأنشطة التجارية عن السكنية.

العقارات التجارية

أما بالنسبة لإيجارات في العقارات التجارية، فقد شهدت تعافياً بعض الشيء، حيث تراوح متوسط معدل إيجار المتر التجاري للدور الأرضي بين 25 و45 ديناراً للمتر المربع كما في منطقة حولي، بينما يصل إلى 35 ديناراً في المواقع المتميزة في مدينة الكويت، ويزيد على ذلك ليصل إلى 50 ديناراً في منطقة السالمية.

وتراوح معدل إيجار المتر المربع من المكاتب بين 7 و8.5 دنانير في بعض الأماكن المتميزة والمساحات الكبيرة نسبياً في مدينة الكويت، فيما يصل إلى 9 دنانير في بعض الأماكن بمنطقة الفروانية، وتزيد تلك الأسعار حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار.

توقعات بالارتفاع

ويتوقع بعض العقاريين أن ترتفع الإيجارات في العقارات التجارية بعض الشيء، نتيجة العديد من الأنشطة التجارية التي تم إنشاؤها من قبل المشاريع الصغيرة، فضلاً عن توجه الدولة لفتح المجال أمام المستثمر الأجنبي وتسهيل الإجراءات أمامه.

أما القطاع المكتبي كغيره من القطاعات العقارية، فيصنف إلى خمس فئات، تعتمد على عدة عوامل مختلفة منها التصميم الخارجي للبرج التجاري وحجمه وعدد المصاعد كنسبة من إجمالي المساحة المؤجرة وتوافر أفراد الأمن ومكتب للاستقبال ومدى ارتفاع النوافذ الزجاجية ومستوى نظافتها، وتوافر عدد مناسب من دورات المياه والمطابخ في كل طابق، فضلاً عن غيرها من العوامل.