يستعد القطاع العقاري في الفترة المقبلة لتطبيق قرار مجلس الوزراء، الذي أقره نهاية فبراير الماضي، بشأن رفع رسوم استهلاك الكهرباء والماء في العقارات الاستثمارية والتجارية، إضافة إلى القطاع الصناعي والزراعي، مستثنياً العقارات السكنية الخاصة.وتم تعديل رسوم الكهرباء والماء، لتصبح 5 فلوس على كل من القطاعين التجاري والاستثماري، بدلاً من فلسين كما هو مطبق حالياً، أي إن نسبة الزيادة وصلت إلى 150 في المئة تقريباً، فيما تم رفع رسوم الكهرباء على القطاعين الزراعي والصناعي لتصبح 3 فلوس، و12 فلساً على الشاليهات، في حين تم إقرار تعرفة دينارين لكل ألف غالون مياه. ومن المقرر تطبيق قرار الزيادة على القطاع التجاري في شهر مايو المقبل، وعلى العقار الاستثماري في شهر أغسطس، على أن يتم تطبيقه على العقار الزراعي والصناعي في شهر فبراير 2018.وبات أمام القطاع العقاري تحدٍّ جديد، يتمثل في أمرين، أولهما تركيب العدادات الكهربائية للعقارات الاستثمارية والتجارية، وأيضاً الصناعية والزراعية، وسط العديد من التساؤلات التي تثور لدى المهتمين بالقطاع العقاري، حول هذا الموضوع.أما التحدي الثاني، فهو دفع كل الفواتير على العقارات لاستهلاكها الكهرباء والماء خلال السنوات الماضية، علماً أن العديد من العقارات متراكم عليها فواتير الكهرباء، خصوصاً مع وجود تراخٍ في تحصيل الفواتير من قبل الجهات المعنية، وهذا يعتبر تحدياً أمام الملاك.
ما العمل؟
وهنا تتساءل أوساط عقارية بشأن كيفية تعامل الجهات المعنية مع العقارات المخالفة لأنظمة البناء والتشييد؟، خصوصاً أن وزارة الكهرباء والماء تسعى إلى تركيب العدادات الكهربائية لكل شقة، حسب مخطط البناء، بالتعاون مع بلدية الكويت، فضلاً عن عداد كهربائي لكل عمارة استثمارية.ويعتبر العقار الاستثماري من أكثر القطاعات العقارية مخالفة لأنظمة البناء والتشييد، فهناك العديد من الشقق الاستثمارية تم تقسيمها لتصبح أكثر من شقة، كما أن هناك عقارات استثمارية مخالفة في تشييد أعداد إضافية من الأدوار السكنية.وبينما تسعى وزارة الكهرباء والماء إلى تركيب العدادات الكهربائية الذكية على كل العقارات التجارية والاستثمارية، حيث طرحت مناقصة لتوريد عدادات ذكية وفق مواصفات عالمية، تعمل الوزارة في موازاة ذلك على توفير منظومة متكاملة، سيتم بموجبها تفعيل الربط بينها وبين العقارات.توريد العدادات
وفي حين حصلت شركة «زين» على مشروع وزارة الكهرباء والماء، المتعلق بإدارة وتشغيل منظومة العدادات الذكية، وشبكة الاتصالات الخاصة بها، مقابل نحو 22 مليون دينار، تقدم أحد أعضاء مجلس الأمة بتأسيس شركة مساهمة تتولى توريد وتركيب وإدارة النظام الآلي لقراءة عدادات الكهرباء والماء والدفع المسبق.ومن المحتمل أن وزارة الكهرباء تتحمل تكاليف توريد العدادت الكهربائية وتركيبها، وكذلك توزيعها على كل العقارات، وستبدأ بالعقار التجاري ثم الاستثماري، كما ستوفر الوزارة عدادت تسمى «الهجينة»، سيتم استيرادها من ألمانيا وإيطاليا، وتعمل بأكثر من طريقة منها نظام الدفع المسبق «الكارت».ومن المعروف أن معظم العقارات تعمل على عداد كهربائي واحد، يتم من خلاله احتساب استهلاك كافة قاطني العقارات، لكن مع رفع تعرفة الكهرباء والماء، بات من الضرورة بمكان إلزام ملاك العقارات بتركيب عداد خاص بكل وحدة.فواتير متراكمة
وعن الفواتير المتراكمة، يشير عدد من العقاريين إلى أن المبالغ المتراكمة على ملاك معظم العقارات، تقدر بآلاف الدنانير، وهذا، سيخلق أزمة مؤقتة بين ملاك العقارات، حيث ستلزم وزارة الكهرباء الملاك بدفع كل فواتير الاستهلاك قبل تركيب العدادات الذكية الجديدة.وتوفيراً لاستهلاك الكهرباء، أقر مجلس الوزراء منتصف مارس الماضي، برنامج «كفاءة الطاقة» الذي يهدف إلى خفض استهلاك الكهرباء والماء بنسبة تصل إلى 40 في المئة، ومنع بموجبه استيراد أو تصنيع الأجهزة الكهربائية والإضاءة غير الموفرة للطاقة.عقود الإيجار
وعقب الإعلان عن رفع تعرفتي الكهرباء والماء، طرأت على عقود الإيجار، تغيرات واضحة، حيث تمت إضافة العديد من البنود تضمن تحمل المستأجرين دفع تكاليف استهلاك الكهرباء والماء.وقد اتخذ ملاك العقارات والمستثمرين، تلك الخطوة لتحصين أنفسهم من دفع استهلاك الكهرباء والماء، خصوصاً أن الوزارة تعمل على وضع عدادات ذكية، وهذا من شأنه التحكم في آلية الدفع، وسيصبح هناك نوع من الإلزام.تأثير رفع التسعيرة
وعن تأثر القطاع العقاري برفع تسعيرة الكهرباء والماء، فقد اختلف العقاريون بهذا الشأن، فهناك مجموعة اتفقت على أن القطاع العقاري سيتأثر بشكل كبير، خصوصاً أن هناك العديد من الشقق الاستثمارية والمكاتب الإدارية شاغرة، ومع الزيادة ستتأثر الإيرادات بشكل واضح.في المقابل، رأى عدد آخر من العقاريين أن تأثير ارتفاع تسعيرة الكهرباء والماء سيكون محدوداً ومقبولاً، حيث إن القيم الإيجارية تعتبر مرتفعة، هذا فضلاً عن أن العديد من الملاك سيحملون المستأجرين أعباء الزيادة.الاستغلالات التجارية
من ناحية أخرى، يشير عدد من العقاريين إلى أن القطاع الاستثماري ستطرأ عليه الكثير من المتغيرات، حيث شرعت بلدية الكويت في تغيير اشتراطات ومواصفات البناء في العمارات الاستثمارية، خصوصاً فيما يخص مواقف السيارات أو الاستغلالات التجارية.واتجه عدد كبير من ملاك العقارات الاستثمارية، إلى تأجير الشقق لأصحاب الأنشطة التجارية، مثل مكاتب المحاماة، والمشاغل النسائية، وصالونات التجميل أو المعاهد الصحية والتعليمية، للاستفادة من القيمة الإيجارية التي سيتم دفعها، حيث بالتأكيد تختلف القيمة الإيجارية بين مستأجر بغرض السكن أو مستأجر بغرض ممارسة نشاط تجاري، حيث يعاني القطاع العقاري حالياً فوضى في التأجير.وقد اتخذ ملاك العقارات طرقاً جديدة سعياً منهم لتثبيت القيم الإيجارية، أو رفعها في معظم الأحيان، ومن تلك الطرق تأثيث الشقة أو المكتب، حيث أصبح الأثاث يعطي قيمة مضافة للعقار، كما توجه الكثير من ملاك العقارات إلى تأثيث عقاراتهم، ففي الوقت الحالي يتم عرض العقارات للبيع، مع ذكر أنها مؤثثة أو غير ذلك، ويتم تصنيف أسعار العقارات المؤثثة بأعلى من غير المؤثثة، مع الأخذ بعين الاعتبار عمر الأثاث الذي يعتبر عاملاً مهماً في تحديد الأسعار.