العقار خلال النصف الثاني... استمرار الركود واستقرار الأسعار

في البداية، أكد رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح أن أداء القطاع العقاري يعتبر جيداً عموماً طالما يدر عوائد تتراوح بين 8 و10 في المئة، حيث يعتبر القطاع حالياً مستقراً، بعد أن شهد عملية تصحيح في الأسعار خلال الفترات الماضية.

وقال الجراح، إن نسب الشَّغل في معظم القطاعات العقارية لا تزال مرتفعة، وعلى الرغم من ذلك، فإن القطاع العقاري شهد خلال النصف الأول تباطؤاً واضحاً وركوداً في التداول.

وأوضح أن القطاع السكني لا يزال متماسكاً، وأن التصحيح، الذي شهده في الأسعار يعتبر معقولاً، مشيراً إلى أن هناك طلباً عالياً وخصوصاً في المناطق القريبة من العاصمة، بالإضافة إلى المناطق، التي تحولت إلى استثمارية أو تأجيرية مثل الجابرية، وسلوى والمسايل، وتدر عوائد نسب مغرية، لافتاً إلى أن أسعار العقارات السكنية وخلال السنوات الماضية ارتفعت بشكل غير منطقي وكبير.

القطاع الاستثماري

وذكر أن القطاع الاستثماري شهد خلال الفترات الماضية عمليات تصحيح في الأسعار، بمجموعة من المناطق لكنه في الوقت الحالي يعتبر مستقراً ومتماسكاً، ويرجع ذلك إلى أن نسب الشَّغل المرتفعة في هذا القطاع، وتتجاوز الـ 90 في المئة.

وبين أن القيم الإيجارية في القطاع الاستثماري تأثرت بعض الشيء، لكن النمو السكاني في الكويت، سواء المواطنون أو الوافدون، سيؤدي إلى طلب على الشقق في العقارات الاستثمارية وسوف يعمل على شغل الشقق غير الشاغرة، لافتاً إلى أن المستثمرين يجب أن يكونوا انتقائيين للعقارات المميزة ذات المواقع والتشطيبات الجيدة، والمساحات الكبيرة.

وعن العائد في العقارات الاستثمارية، أفاد الجراح بأنه في ظل أسعار الأراضي الاستثمارية الحالية، يدر العقار الاستثماري عوائد بنسبة تتراوح بين 8.5 و10 في المئة، وهي نسبة جيدة في ظل الأوضاع الحالية والفرص الاستثمارية المتوافرة، متوقعاً طلباً عالياً خلال الفترة المقبلة على العقارات الاستثمارية.

وذكر الجراح أن الحكومة تدرجت في موضوع رفع تعرفة الكهرباء والماء، وأصبحت الزيادة المقررة مقبولة، وتستطيع كل القطاعات العقارية استيعابها، ولن تؤثر على موضوع إقبال المستثمرين أو عزوفهم عن الاستثمار في القطاع العقاري.

المكاتب الإدارية

وأشار الجراح إلى أن قطاع المكاتب الإدارية يعتبر واعداً وأداة جيدة وخصوصاً الواقعة في العاصمة، حيث إن نسب الشَّغل مرتفعة وسط طلب عالٍ من قبل المستثمرين والشركات لتأجير المكاتب، مما أدى إلى ارتفاع الإيجارات في هذا القطاع.

وفيما يخص القطاع التجاري «محلات التجزئة» أوضح أن الدخل المتاح للصرف من قبل المواطنين والوافدين انخفض بعض الشيء، مما أثر على نشاط محلات التجزئة في القطاع التجاري، لكن لا يزال القطاع يتمتع بنسب شغل مرتفعة، وأن المعروض أقل بكثير من الطلب، هذا فضلاً عن أن معدلات الإيجارات مرتفعة وجيدة، وبشكل عام لا يزال القطاع مستقراً.

ارتباط العقارات

من ناحيته، قال نائب رئيس مجلس إدارة الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار عماد حيدر، إن القطاع العقاري مرتبط بالقرارات والقوانين، التي تصدرها الجهات المعنية، وهي من شأنها أن تؤثر عليه سواء بالإيجاب أو بالسلب.

وأفاد بأن القطاع العقاري شهد ركوداً حاداً خلال النصف الأول، والتوقعات تشير إلى استمرار هذا الركود حتى نهاية العام، مع انخفاض في الأسعار بنسب بسيطة لا تتجاوز 10 في المئة.

ولفت حيدر إلى أن القطاع السكني سينتعش خلال الفترة المقبلة، وذلك في حال إقرار قانون الرهن العقاري، الذي يسمح للبنوك بتمويل المواطنين لشراء المنازل، حيث تدرس الجهات المعنية هذا القانون وتعمل على تطبيقه خلال الفترة القادمة على حد قولهم.

الرهن العقاري

وتابع أنه في حال عدم إقرار قانون الرهن العقاري سيستمر الوضع كما هو عليه الآن، وسوف يتم الاعتماد على الحكومة لتوفير منازل خاصة للمواطنين، وبتلك الطريقة لن تحل الأزمة الإسكانية، ومع ازدياد عدد المواطنين ستتفاقم الأزمة.

وذكر أن أداء القطاعين الاستثماري والتجاري، هو أيضاً مرتبط بعوامل عدة، منها تكلفة الكهرباء والماء، وبلا شك سيؤثر ارتفاع تعرفة الكهرباء والماء سلباً على أدائهما والأسعار، وسيرفع الطلب على القطاع السكني، لأنه مستثنى من الزيادة.

وأضاف أن الزيادة، التي تم إقرارها أخيراً تعتبر مرحلة أولى لمجموعة من زيادات مقبلة، وهذا ما أكده وكيل وزارة الكهرباء والماء محمد بوشهري، أي إن الوزارة تقوم بالتدرج في زيادة تعرفة الكهرباء والماء على القطاعات.

إقبال المستثمرين

وبين حيدر أن من الطبيعي ألا يكون هناك إقبال من قبل المستثمرين على العقارات التي تكون بها أسعار الكهرباء والماء مرتفعة، مؤكداً أن تأثير ذلك القرار كان واضحاً خلال النصف الأول من العام الحالي، حيث إن هناك العديد من العقارات بيعت بأسعار أقل بعد إقرار التعرفة الحالية.

وأفاد بأن الجهات المعنية أصدرت قرارات وقوانين لها تأثير واضح على القطاع العقاري، وهذه القرارات هي أقرب إلى العشوائية، وغير مدروسة، فيجب على تلك الجهات وضع سياسة واضحة للقطاع العقاري ولكل القطاعات لئلا تكون هناك ردة فعل سلبية من قبل المستثمرين.

إشاعات الانهيار

بدوره، قال الخبير العقاري أحمد الأحمد، إن الإشاعات حول انهيار السوق انتهت، حيث إن هناك ثباتاً واستقراراً في الأسعار على مستوى كل القطاع العقارية تقريباً، لافتاً إلى أن الركود الحالي جاء لأسباب عديدة.

وأضاف الأحمد أن من أبرز أسباب الركود هو عدم وجود فرص استثمارية أخرى، مما أدى إلى احتفاظ العديد من المستثمرين بعقاراتهم التي تدر عوائد جيدة، هذا فضلاً عن دخول فصل الصيف وشهر رمضان، وهي جميعها عوامل تؤثر على حركة التداول.

وعن القطاع السكني، أشار إلى أن الطلب مرتفع في هذا القطاع، مقابل انخفاض في المعروض، وقد شهد القطاع السكني خلال الفترة الماضية تصحيحاً في الأسعار، أما في الوقت الحالي فالأسعار مستقرة، وهناك بعض المناطق لا يوجد بها معروض نهائياً، مما جعل الأسعار ترتفع بنسب بسيطة.

الأزمة الإسكانية

وأرجع الأحمد استقرار أسعار العقارات إلى عدم وجود رؤية حكومية لحل الأزمة الإسكانية، وكل التوزيعات السكنية تتم على الورق، وأن حركة تجهيز المدن السكنية من بنى تحتية وغيرها بطيئة جداً، هذا فضلاً عن دخول عدد كبير من الطلبات الإسكانية سنوياً، مقابل عدم توفير منازل للطلبات السابقة.

وأضاف أن هناك انخفاضاً في أسعار العقارات الاستثمارية «الهدام» بنسبة 15 في المئة تقريباً، مقابل استقرار في العقارات الاستثمارية الأخرى، وسط طلب على العقارات ذات المواقع المميزة.

وعن العقار التجاري، لفت إلى أن هناك انخفاضاً بسيطاً في الأسعار، مبيناً أن العقار التجاري شهد خلال الأعوام الماضية ارتفاعات كبيرة، ويعتبر هذا الانخفاض تصحيحاً.