بوصلة الاستثمار تتجه نحو العقارات التخصصية كالعيادات والحضانات

تتغير بوصلة الاستثمار في القطاع العقاري بشكل عام بين فترة وأخرى، بحسب العديد من العوامل التي تتحكم في آراء ونفسيات المستثمرين، وأهمها سعر الأرض أو العقار، فضلا عن نسبة العائد من الاستثمار، ومخاطر الاستثمار نفسه.

ويعد القطاع العقاري المحلي محدوداً لو تمت مقارنته بقطاع العقارات الخليجية أو الأوروبية، فلا يوجد في السوق المحلي الاستثمار في مواقف السيارات أو المخازن، أو سكن الطلاب أو العقار الترفيهي والسياحي، وهذه تعتبر جميعها استثمارات عقارية،

فالقطاع العقاري المحلي محصور بين قطاعات معينة ومعدودة، ومنها العقار الاستثماري والعقار التجاري، بالإضافة إلى العقارين الصناعي والزراعي، وأيضاً هناك العديد من أصحاب الأموال يستثمرون في العقار السكني.

وتشير الأوساط العقارية إلى أن بوصلة المستثمرين العقاريين المحليين تتجه حالياً نحو الاستثمار في العقارات أو الأراضي، التي لديها رخص مثل المستشفيات، أو حضانات الأطفال، أو المدارس أو العيادات الخاصة والمعاهد الصحية والتدريسية.

ويوضح عقاريون أن هناك إقبالاً كبيراً على الاستثمار في هذا النوع، حيث يقوم المستثمر بشراء منزل مثلا، ويبحث عن مستثمر آخر يرغب في تحويل هذا المنزل إلى حضانة، مقابل إيجار شهري، أو أن يشتري عقاراً استثمارياً ويؤجره لأصحاب معاهد صحية أو عيادات خاصة.

ويحرص المستثمر العقاري على تأجير العقار لمستثمرين آخرين، لوجود العديد من المميزات، منها ان العائد السنوي يعتبر اكبر من العائد لو تم تأجير العقار للسكن، فضلا عن أن طريقة دفع المستأجر المستثمر تختلف عن المستأجر الراغب في السكن، إذ إن الأول يقدم دفعات تصل مداها إلى سنة تقريبا، وهذا يوفر سيولة لدى مالك العقار، أما الأخير فيلتزم بدفعات شهرية.

ومن المميزات أيضاً ان المشاكل التي تحدث بين المستثمر وصاحب العقار أقل بكثير من المستأجر الراغب في السكن، فضلا عن ان المستأجر المستثمر يحافظ على العقار اكثر من الساكن، ويقوم بالتصليحات الداخلية والطلاء إن اقتضى الأمر.

ويتراوح العائد الإيجاري في العقارات الاستثمارية بين 8 الى 10 في المئة، بينما يتراوح العائد لو تم تأجير العقار لمستثمر بين 10 إلى 12 في المئة، وأيضا هو الحال في العقار السكني الخاص، يكون العائد أكبر لو تم تأجيره لمستثمر.

وعادة يكون العقار المؤجر بالكامل لمستثمر أو مجموعة مستثمرين محصناً من الهزات التي تحدث بين الحين والاخر في القيم الإيجارية، وأيضا يحصنه من الشواغر في الأدوار أو الشقق التي يتعرض لها العقار العادي.

ومن جهة أخرى، يوضح عدد من العقاريين أن المستثمرين العقاريين يبحثون عن عقارات مؤجرة لأملاك الدولة، وذلك بفعل المميزات، ومنها ضمان الإيجار مدة سنة، وأيضا بسبب انعدام المشاكل تقريبا، على عكس العقار المؤجر للعائلات التي تشوبه العديد من المشاكل.

تأجير الحكومة للأبراج

تلعب المؤسسات والهيئات الحكومية دورا كبيرا في اشغال نسبة عالية من الأدوار والمكاتب الإدارية في الأبراج التجارية، وايضا الحال بالنسبة للعقارات الاستثمارية، فهناك عدد كبير من العقارات مؤجر لوزارات مثل التربية، والصحة، والداخلية، والعدل.

ويقدر المتابعون للشأن العقاري أن هناك اكثر من 20 جهة تابعة للدولة مؤجرة في الأبراج والبنايات الاستثمارية، موضحين انه لا توجد أرقام رسمية حول نسب إشغال تلك الجهات للأبراج التجارية، حيث إن القطاع العقاري كله يعاني نقص المعلومات سواء على الأسعار أو نسب الإشغالات وغيرها من المعلومات التي يمكن الاستناد عليها.

ويختلف البعض حول جدوى تأجير الجهات الحكومية للابراج أو البنايات الاستثمارية، ففريق منهم يؤكد أن تأجير الجهات الحكومية والهيئات التابعة لها يخلق توازنا في السوق، ويساعد الشركات على تغطية التزاماتها المالية، مما تكون هناك دورة اقتصادية.

أما الفريق الآخر فيقول إن تأجير الجهات الحكومية للابراج والعقارات الاستثمارية فيه نوع من الهدر، وبإمكان الحكومة ان تبني مجمعا خاصا بتلك الهيئات، فضلا عن انها ترفع نسب الاشغال، ومن ثم يرتفع سعر المتر، وبالتالي تتضرر الشركات أو المؤسسات المؤجرة نتيجة ارتفاع سعر المتر.

متغيرات القطاع

يطرأ على السوق العقاري في الوقت الحالي العديد من المتغيرات، إذ إنه مع ارتفاع تعرفتي الكهرباء والماء، وارتفاع تكاليف الصيانة وغيرها من المصاريف لجأ ملاك العقارات الاستثمارية والتجارية إلى اتخاذ العديد من الإجراءات لتثبيت العائد الإيجاري أو رفعه.

وعلى سبيل المثال، يقوم ملاك العقارات الاستثمارية بتأجير عقاراتهم لأصحاب المشاريع، رغبة منهم في الاستفادة من تلك القيمة الإيجارية التي ستدفع لهم، وبالتالي تحقيق أعلى استفادة من العقار.

وأيضاً يقوم الملاك بتأثيث العقار، سواء الشقق السكنية أو المكاتب الإدارية، بهدف رفع قيمة الإيجار أو إغراء المؤجرين، وقد ارتفعت نسبة العقارات المؤثثة بشكل كبير خلال السنوات الثلاث الماضية، حتى أصبح العقار المؤثث يفوق سعر العقار غير المؤثث.

القيم الإيجارية

وتتراوح القيمة الإيجارية للشقة في العقارات الاستثمارية في محافظة العاصمة بين 300 إلى 320 دينارا، بينما تتراوح في محافظة حولي بين 290 الى 310 دنانير، في حين تتراوح في محافظة الفروانية بين 260 إلى 290 دينارا، وتتراوح في محافظة المبارك الكبير 280 الى 300 دينار، و260 إلى 300 دينار في محافظة الجهراء.

فيما تتراوح القيمة الإيجارية في العقارات السكنية في الدور الأرضي 400 إلى 500 دينار، وذلك في محافظة حولي، فيما تتراوح في العاصمة بين 480 الى 550 دينارا، بينما يبلغ متوسط القيمة في محافظة الفروانية بين 290 الى 350 دينارا، فيما تتراوح في محافظة الجهراء 300 إلى 400 دينار.

وترتفع القيمة الإيجارية بالنسبة في المناطق المميزة في المحافظات، وأيضا ترتفع الإيجارات في المنازل الجديدة والأدوار الأرضية عن الأدوار الأخرى، فيما تنخفض القيم الإيجارية في المناطق العتيقة، وذات الخدمات السيئة.