الأسطى لـ الجريدة•: مشاريع الـ BOT إضافة إلى احتياطي الدولة فجميعها أصول عقارية

كشف رئيس مجلس إدارة شركة إسكان العالمية للتطوير العقاري، عبدالله الأسطى، أن القطاع العقاري شهد ركودا وانخفاضا نسبيا في الأسعار في النصف الأول من السنة، وسيستمر حتى نهاية العام، ولكنه سيكون متماسكا، وقد تنخفض أسعار بعض المناطق بسبب كثرة المزادات العقارية.

وطالب الأسطى، في حوار مع "الجريدة"، بضرورة أن تكون هناك هيئة مسؤولة عن الإشراف على القطاع العقاري، على غرار هيئة أسواق المال، إذ إن الاتحاد العقاري يعد رئة للتنفيس عن مشاكل القطاع، إلا أنه لا يستطيع حل جميع المشكلات العقارية الموجودة، مشيرا الى أن السوق العقاري يحتاج إلى أدوات تمويلية جديدة، ومنها الرهن العقاري، وهناك دراسة جدية تقوم بها المصارف بالتعاون مع بنك الكويت المركزي لإيجاد أفضل المعايير والضوابط التي من شأنها أن يتم إقرار قانون الرهن العقاري.

ورأى أن سوق الكويت للأوراق المالية لا يمكن الاستناد إليه بشكل قوي في تنشيط الدورة الاقتصادية، فالسوق المالي يكلف الدولة أموالا بصورة غير مباشرة، على أساس أن بعض مؤسسات الدولة مستثمرة في بورصة الكويت للأوراق المالية، عكس السوق العقاري الذي لا يحتاج الى أموال، بل الى قرار بتشجيع شركات التطوير العقاري على المشاركة في تنفيذ المشاريع الإنمائية والأخرى التي تقوم بها الشركة، فضلا عن توفير الفرص الصحيحة لهم لتنفيذ المشاريع.

وأضاف أن شركة إسكان العالمية للتطوير العقاري دخلت في عدة مشاريع مهمة، منها شراء عقارات وأراض تجارية عدة، والحصول على مشاريع BOT، حيث اشترت عقارا استثماريا في محافظة حولي بقيمة 1.3 مليون دينار، إضافة الى أرض استثمارية قيمتها حوالي 2.5 مليون دينار، بمساحة 1016 م2 بمنطقة رأس السالمية، ومقترح تطويرها لبرج استثماري، وكذلك عقار استثماري مدر مكون من 7 طوابق ومحل وسرداب، وقيمته حوالي 1.2 مليون دينار، فضلا عن أرض تجارية بمدينة صباح الأحمد البحرية، ومشروع BOT في منطقة الري مدة 14 سنة وهو مجمع تجاري يحتوي على 34 محلا، والمزيد في الحوار التالي:

• في البداية حدثنا عن الشركة وأدائها خلال الفترة الماضية.

- ركزت شركة إسكان العالمية للتطوير العقاري الشركة أعمالها خلال الفترة الماضية في تنفيذ أفكار جديدة تمثل نقلة نوعية في نشاط الشركة منه مشاريع عقارية استثمارية (عقارات مدرة للدخل) وتجارية (مراكز تجارية ومجمعات)، وكذلك فكرة التطوير للغير، إضافة الى السعي في الدخول بمشاريع BOT بهدف التنويع في فرص الاستثمار وتنمية إمكاناتها والقدرات التنافسية، انطلاقا من استراتيجيتها وخطتها الهادفة الى تحقيق الزيادة في الإيرادات وتعظيم الأرباح.

• ما التوزيع الجغرافي لمشاريع الشركة وتكلفة المشاريع العقارية الحالية؟

- دخلت الشركة في مشاريع عدة، حيث اشترت عقارات وأراض تجارية متعددة، وحصلت على مشاريع BOT، حيث اشترت عقارا استثماريا في محافظة حولي مدر مكون من 7 طوابق ومحل وسرداب بقيمة حوالي 1.3 مليون دينار، إضافة الى أرض استثمارية قيمتها حوالي 2.5 مليون دينار بمساحة 1016 م2 بمنطقة رأس السالمية، ومقترح تطويرها لبرج استثماري، وكذلك عقار استثماري مدر مكون من 7 طوابق ومحل وسرداب - وقيمته حوالي 1.2 مليون دينار، فضلا عن أرض تجارية بمدينة صباح الأحمد البحرية، ومشروع BOT في منقطة الري مدة 14 سنة، عبارة عن مجمع تجاري يحتوي على 34 محلا تجاريا بمساحات بين 50 و120 م2. وسرداب بمساحة 4 آلاف متر مربع تقريبا في موقع مميز يطل على الدائري الرابع وطريق المطار، مقابل منطقة اليرموك.

مشروع روزانا

• ماذا عن مشروع مجمع روزانا الذي تستثمرون فيه حالياً؟

- روزانا مجمع تجاري مستوحى من روح التراث العريق الأصيل، وبلمسات هندسية معمارية تصميمية حديثة تتواكب مع المتطلبات العصرية، لينفرد بتحقيق رغبات وتطلعات مرتاديه التسويقية المتنوعة من خلال سهولة التجول والتنقل بين وحداته ومكوناته التجارية، حيث تتوافر فيه كافة الوسائل الحديثة من مصاعد وسلالم متحركة وخدمات متنوعة ومواقف سيارات، وذلك لضمان متعة وراحة وسلامة مرتاديه وعملائه.

ويتميز مجمع روزانا بموقعه الحيوي الواقع بمنطقة الري، وهي إحدى المناطق التجارية النابضة في دولة الكويت وإطلالته المباشرة على طريق الدائري الرابع وطريق المطار (55) في آن واحد، مما يسهل الوصول اليه من قبل قاطني الضواحي المحيطة به، اليرموك، قرطبة، السرة، الخالدية، العديلية، والمناطق المجاورة، وهي ذات كثافة سكانية نوعية من حيث المتطلبات والاحتياجات، كما تتمتع بقوة شرائية مؤثرة.

وما يميز "روزانا" عن غيره بالمنطقة هي الواجهات التجارية المطلة مباشرة على الطرق العامة الرئيسية، وهو ما يعتبر من العناصر التجارية الجاذبة لتسويقه وقدرته على استيعاب أكبر عدد ممكن من المتسوقين، وذلك بسبب التوزيع الداخلي للوحدات التجارية، وتوفير مواقف كبيرة للسيارات، وهي محيطة بالمجمع من ثلاث جهات وبسعة تقارب 1000 سيارة.

المستأجر الرئيس (ANCHOR TENANT)

ويسعدنا أن تم استقطاب أحد أكبر المستأجرين التجاريين لكامل مساحة السرداب بالمجمع والبالغة 4000 متر مربع، وهو أحد أعرق العلامات التجارية صاحبة الخبرة التسويقية الطويلة، وهو Grand Hyper Market. حيث يشمل تحت مظلته 49 مركز تسويق تجزئة وجملة، موزعة على 7 دول، وتخدم أكثر من 36 مليون متسوق، وبواسطة كوادر تشغيلية لا تقل عن 8000 موظف.

مشروع صباح الأحمد

• حدثنا أكثر عن مشروعكم في مدينة صباح الأحمد البحرية؟

- المشروع عبارة عن مبنى مجمع تجاري وبرج شقق فندقية يقع على مساحة 3294 مترا مربعا، بتكلفة 5.3 ملايين دينار، بهدف الاستغلال التجاري لإنشاء مطاعم ومقاه ومحلات تجارية متنوعة، أو أي نشاطات تجارية أخرى.

وتعتبر مدينة صباح الأحمد البحرية الجديدة والمناطق المحيطة بها، والتي يزيد عدد سكانها على 200 ألف، عامل جذب كبير، ولما له من إقبال متزايد على الخدمات التي تفتقرها المنطقة حاليا والتي سيقدمها مشروعنا التجاري.

ويتميز هذا المشروع الاستثماري بأنه سيخدم مرتادي المدينة، نظرا لسرعة نمو المدينة من حيث بناء الشاليهات الخاصة والتأجيرية يوميا وسنويا، ونمو عدد الزائرين للمدينة بشكل كبير جدا في الآونة الأخيرة واستمرار هذا النمو.

وكون المشروع يقع في منطقة الخيران، ونتيجة لموقع الكويت الفريد بين ثلاث دول ذات كثافة سكانية كبيرة، فإن مشروعنا الجديد سيكون وجهة مثالية تستقطب أعدادا من السياح من الدول المجاورة.

وأهم ما يميز مشروعنا هو ما سيقدمه من خدمات تحتاجها المنطقة كونها جديدة، لعدم وجود الخدمات التجارية اللازمة لمرتادي المدينة، خصوصا المطاعم ومراكز الجمعيات لبيع المواد الغذائية والاستهلاكية في الوقت الحالي، ويتمتع بوجود إطلالة مباشرة على البحر، ومجهز بمواقف سيارات بعدد كبير.

كما ان تصميمه المعماري، الذي تم إسناده الى دار مكتب الديرة للاستشارات الهندسية، يوفر مساحات تجارية متنوعة بإطلالة مباشرة على البحر، ويعد مكانا ملائما للاستمتاع بجلسات مميزة للمرتادين.

ونظرا لأهمية موقع المشروع، فإن التصميم المعماري للمبنى سيكون علامة بارزة من خلال استخدام تصاميم حديثة سواء في المساقط الأفقية أو الواجهات، عن طريق استخدام مواد تشطيب حديثة تمثل نقطة جذب بصرية، ومن المتوقع أن تبلغ تكلفة التطوير نحو 4 ملايين دينار.

• ما العائد الذي تتوقعونه من مشاريعكم الحديثة؟

- العائد المتوقع من مجموعة المشاريع التي تعمل الشركة على تنفيذها خلال الفترة المقبلة بين 8 و10 في المئة بشكل متحفظ.

الخطط المستقبلية

• ما خطط الشركة المستقبلية؟

- مجلس الادارة الحالي وضع استراتيجية جديدة، سيعمل على تنفيذها خلال فترة زمنية محددة، وسنجني ثمارها خلال الفترات المقبلة، أبرزها التنوع في المشاريع العقارية بين الاستثماري والتجاري، والدخول في مشاريع بنظام BOT.

وتستعد الشركة حاليا لتوقيع عقد استثمار طويل الأمد لإقامة مجمع تجاري بمساحة نحو 2000 متر مربع في موقع مميز بمنطقة العاصمة، لإنشاء وانجاز مجمع تجاري يستهدف "مقار البنوك والمحلات التجارية والمطاعم والكافيهات، إضافة الى المركز الصحي.

هموم وحلول

• كيف ترى أداء السوق العقاري في 2017؟

- المعطيات تشير إلى استقرار أسعار العقارات خلال العام الجاري، مع وجود فرص للارتفاع الطفيف، حيث لا يزال الطلب أعلى بكثير من العرض حسب بعض المواقع، إضافة إلى أن وتيرة البناء في القطاعات العقارية بطيئة جدا.

• ما توقعاتك حيال اداء واسعار القطاع العقاري خلال العامين الحالي والمقبل؟

- شهد القطاع العقاري ركودا وانخفاضا نسبيا في الاسعار في النصف الأول من السنة، وسيستمر حتى نهاية العام، لكن سيكون متماسكا، وقد تنخفض أسعار بعض المناطق بسبب كثرة المزادات العقارية.

• ما المشكلات التي تواجه الشركات العقارية في السوق المحلي؟

- الشركات العقارية العاملة في السوق المحلي تواجه بعض الصعوبات، منها توفير التسهيلات الائتمانية، وخصوصا تسهيلات التطوير والبناء، إضافة الى مشكلات القوانين التي تحد من عمل الشركات، مثل قانون 8 / 9 لعام 2008، حيث تم منع الشركات العقارية من تملك وبناء العقار السكني، فضلا عن القوانين التي منعت شركات التمويل من تمويل العقار السكني، حيث فقدت المشاركة في تمويل جزء كبير في شريحة المواطنين الذين يرغبون في شراء وبناء بيت العمر.

ويأتي الروتين والإجراءات الحكومية على رأس المعوقات، فإنجاز المعاملة يأخذ وقتا طويلا، وهناك عدد كبير من الشركات هاجرت إلى الأسواق الأخرى، للاستفادة من الامتيازات والتطور الحاصل بها، فضلا عن شح الأراضي واحتكار الحكومة لها وارتفاع اسعارها.

وعلى الجهات المعنية إزالة المعوقات، والعمل على تشجيع عودة رؤوس الأموال المحلية، التي هاجرت إلى الخارج، وتوفير بيئة عمل مناسبة لشركات القطاع الخاص، واعتبارها شريكاً استراتيجياً في بناء الدولة.

• ما المتطلبات التي يحتاجها السوق العقاري؟

- السوق العقاري يحتاج أدوات تمويلية جديدة، منها الرهن العقاري، وهناك دراسة جدية تقوم بها المصارف، بالتعاون مع بنك الكويت المركزي، لايجاد أفضل المعايير والضوابط التي من شأنها اقرار قانون الرهن العقاري، حيث يتطلع المواطنون الى إمكانية التمويل لبناء مساكن لهم.

وهناك ضرورة لإيجاد هيئة مسؤولة عن الاشراف على القطاع العقاري، على غرار هيئة اسواق المال، اذ إن الاتحاد العقاري يعد رئة للتنفيس عن مشاكل القطاع، لكنه لا يستطيع حل جميع المشكلات العقارية الموجودة.

• ما أبرز القوانين التي تراها في دول مجاورة ويجب تطبيقها في الداخل للاستفادة منها؟

- قانون الرهن العقاري، لما له من تأثير ايجابي سريع على تخفيف ضغط الطلبات على الحكومة لتوفير منازل السكن الخاص، ويكون دور القطاع الخاص في ايجاد الحل الأمثل لمشكلة الاسكان.

• ما مقترحاتكم لتعزيز الفرص الاستثمارية العقارية لاصحاب رؤوس الأموال الصغيرة؟

- في هذا المجال، أؤكد ضرورة ان تكون هناك مجاميع استثمارية تحتوي على صغار المستثمرين بالتركيز المالي والاداري على انشاء ابراج ومجمعات سكنية وشقق تتوفر فيها جميع الخدمات، ويتم فيها توزيع العوائد وفق نسبة الحصة.

• هناك حديث عن إمكان توجه البنوك المحلية الى تمويل الرهن العقاري... ما رأيك؟

- لا شك في ان هناك رغبة جادة لدى البنوك التقليدية في التمويل والرهن العقاري، حيث للأسف تم استبعادها من هذه الفرصة التمويلية المهمة في السوق "بشخطة قلم" عن طريق تعديل القانون 8 / 9 لعام 2008، وفي المقابل استفادت البنوك الاسلامية من هذا الحق بتمويل الرهن العقاري استنادا لأحكام قضائية.

• برأيك ما حل الأزمة الاسكانية؟

- اشراك القطاع الخاص في مشاريع الـ BOT، واعادة الدعم الحكومي عن طريق المشاركة في المشاريع الحكومية، وتقديم التسهيلات سواء التشريعية أو التمويلية عن طريق البنوك المحلية.

خبرة كبيرة

• كيف ترى مساهمة القطاع الخاص في تنفيذ خطة التنمية ؟

- يتمتع القطاع الخاص في الكويت بخبرة جيدة في المجال العقاري، وعلى سبيل المثال، قدرته على تنفيذ مشاريع كبيرة مثل سوق شرق والمارينا وأخيراً غراند أفينيوز ولديه القدرة المالية على المساهمة في تنفيذ المشاريع، التي تطمح إليها الدولة بإتاحة الفرصة أمام القطاع الخاص للمشاركة في تنفيذ وإدارة بعض المشاريع التنموية وفق أعلى مستويات الكفاءة وأن المصلحة العامة تكون في مشاريع BOT القائمة حالياً في صالح الدولة قبل المستثمر، فالأصول العقارية الضخمة، التي أضافتها هذه المشاريع لاحتياطي الدولة تعتبر كلها أصولاً عقارية حكومية.

وعلينا أن ننظر إلى النموذج الناجح لهذا البرنامج في المملكة العربية السعودية، حيث كانت مشاريع BOT بمنزلة التجربة الوحيدة البراقة والناجحة في ذلك الوقت.

• ما تعليقكم على الانتقال إلى وثيقة إصلاح جديدة، وكيف رأيت الوثيقة السابقة؟

- باعتقادي أن وثيقة الإصلاح لم تأت بجديد، وهي فقط كلام اقتصادي عام وينقصها كثير من الإجراءات العملية، ودليل على ذلك فقد تم تعديلها في فترة زمنية قصيرة. والأمر المهم في أي إصلاح اقتصادي يكمن في التنمية البشرية وبناء الإنسان وإعطاء القطاع الخاص دوراً أكبر في المشاركة بإبداء أفكاره في بنود الوثيقة ومتطلبات القطاع في مساهمته بخطة الإصلاح الاقتصادي.

• أين الشركات العقارية من تنفيذ الخطة الإنمائية للدولة؟

- أرى أن دور الشركات العقارية في تنفيذ الخطة الإنمائية للدولة محدود جداً حيث يتطلب بعض التشجيع في تعديل بعض القوانين، وتوفير التسهيلات الائتمانية عن طريق البنوك المحلية مقابل حوالات حق في المشاريع المنفذة.

• ماذا عن تأثير المحفظة العقارية على القطاع العقاري؟

- كنا نتمنى أن يكون لها دور أكبر، لكن يبدو أن ظروفاً ما حالت دون دورها المأمول، ومازلنا نأمل أن يتم إعطاء دور للشركات العقارية في إدارة هذه المحفظة على أساس أنهم أدرى بالفرص المتوفرة في السوق .

أبرز الفرص

• ما أبرز الفرص الاستثمارية المتوفرة في القطاع العقاري؟

- هناك فرص يمكن إتاحتها أمام شركات القطاع القطاع الخاص، لاسيما العقارية والمطورة على المساهمة في وضع حلول للمشكلة الإسكانية، وأعتقد أنه مع إطلاق تنفيذ المشاريع الكبيرة ستكون هناك حاجة لبناء عمارات ومجمعات لتستوعب العمالة الخارجية، التي ستتولى إدارة تنفيذ هذه المشاريع.

وخلال الفترة الأخيرة، بدأ التوجه يزيد بالاهتمام في تنفيذ المجمعات التجارية، حيث تغيرت سياسة التسوق في الكويت، وباتت المشاريع التجارية تضم الترفيه أيضاً، بالتالي الفرص الاستثمارية المتاحة للاستثمار في هذا القطاع باتت تحظى باهتمام العديد من الشركات.

وينبغي على الحكومة أن تعطي فرصة للشركات العقارية للمساهمة في تنفيذ بعض المتطلبات الحيوية، التي تحتاجها مثل المدارس والمستوصفات وخلافه، عن طريق إعطائها حق انتفاع، مع الاحتفاظ للدولة بحقها في الإشراف على هذه المشاريع من خلال "السهم الذهبي" وبالتالي سيكون القرار الأخير لها في ادارة هذه المشاريع.

أشار الأسطى إلى أن انسحاب الشركات اختيارياً من السوق له مضار سواء على سمعة السوق، أو على البنوك، على أساس أنها منحت قروضاً مقابل تقديم أسهم الشركات المدرجة كضمانات، بالتالي ستضطر البنوك إلى أخذ المزيد من المخصصات أو زيادة الضمانات أو السداد.

يرى الأسطى أن سوق الكويت للأوراق المالية لايمكن الاستناد إليه بشكل قوي لتنشيط الدورة الاقتصادية، «فالسوق المالي يكلف الدولة أموالاً بصورة غير مباشرة على أساس أن بعض مؤسسات الدولة مستثمرة في بورصة الكويت للأوراق المالية، عكس السوق العقاري الذي لايحتاج الى أموال بل إلى قرار بتشجيع شركات التطوير العقاري على المشاركة في تنفيذ المشاريع الإنمائية والأخرى، التي تقوم بها الشركة، فضلاً عن توفير الفرص الصحيحية لهم لتنفيذ المشاريع».