توقع استقرار أسعار البيوت في لندن عدة سنوات

لدى الاقتصاديين أنباء سيئة وأخرى جيدة بالنسبة الى بائعي المنازل في لندن: أسعار الوحدات السكنية قد تبقى عند مستواها الحالي عدة سنوات مقبلة، متأثرة بخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي وضعف الاقتصاد، ولكن من غير المحتمل حدوث انهيار كبير في سوق العقار.

10 من بين 14 اقتصادياً استطلعت «بلومبرغ نيوز» آراءهم ذكروا أسبابا سياسية واقتصادية للجمود المتوقع في الأسعار، فيما قال سبعة إن السبب يرجع الى تغيرات ضريبية تعرض لها الملاك. ونسب ستة فقط هذا التباطؤ الى قضايا القدرة على الشراء في أسواق شهدت تضاعف الأسعار منذ سنة 2009.

وكان سعر الشراء في العاصمة البريطانية قد ارتفع بنسبة 1.6 في المئة في أغسطس الجاري مقارنة بسنة خلت، بحسب رايتموف RightmovePlc. وبينما ارتفع ذلك عن وتيرة شهر يوليو فقد كان أقل كثيراً من سعر الذروة في عام 2014 الذي زاد أكثر من 20 في المئة، وارتفاع أغسطس هو الثاني فقط في هذه السنة الذي سجل زيادة تجاوزت 1 في المئة.

وتوقعت برايسووتر هاوس كوبرز PriceWaterhouseCoopers استمرار تباطؤ نمو السعر في العامين المقبلين. وفيما يلي بعض من ردود خمسة من الاقتصاديين الذين شاركوا في الدراسة م ع تنبؤاتهم حول مستقبل أسعار الوحدات السكنية:

مفاوضات الخروج

صموئيل تومبس، وهو اقتصادي لدى بانثيون ماكروايكونوميكس قال إن التصويت على الخروج من الاتحاد الأوروبي كان «نقطة تحول» بالنسبة الى سوق الإسكان في لندن والتأثير على الاقتصاد والشك ازاء عدد الوظائف التي ستغادر المنطقة المالية وانعكاسها على السوق حتى انتهاء مفاوضات الخروج من الاتحاد.

وأضاف أن الأمر ليس فقط كم من وظائف الخدمات المالية ستنتقل الى الخارج، بل المهن ذات الصلة أيضاً مثل الخدمات القانونية، ورغم أننا نشهد قيمة المنازل ترتفع 1.5 في المئة في سنة 2017 فإن أداء لندن سيتراجع في ضوء ما شهدناه حتى الآن. وهي ليست كارثة كما توقع البعض، ونحن نتوقع أن تظل قيم المنازل مستقرة من دون هبوط في السنة المقبلة. وسيستمر السوق على هذا الحال الى أن نحصل على وضوح حول نوع البريكست الذي ستحققه المملكة المتحدة وهو ما لن يحدث في وقت قريب، لأن من مصلحة الاتحاد الأوروبي اطالة أمد المفاوضات.

ومن الواضح أن البريكست يؤثر سلباً على الاقتصاد البريطاني فيما يتقدم اقتصاد أوروبا. وسيتعين الانتظار حتى شهر مارس سنة 2019 قبل أن نستوضح المسار، وحتى ذلك الوقت سوف يستمر تعثر سوق العقار السكني مع تحمل سوق لندن وطأة ذلك التغير.

تغير طفيف

أزاد زانغانا Azad Zangana، وهو اقتصادي رفيع لدى شرودرز Schroders يرى ان السوق تلقى ضربة أولية قبل 18 شهراً نتيجة الزيادة في الرسوم بالنسبة الى الملاك ومشتري المنازل للمرة الثانية ولكن في وقت أكثر قرباً يشكل البريكست «القلق الأكبر» مع كيفية تطور مفاوضات الخروج من الاتحاد الأوروبي. «ونحن نتوقع تغيراً طفيفاً في الأسعار في العامين المقبلين. وعوائد الإيجار من عقارات لندن ضعيفة جداً بحيث يصعب رؤية كيف يستطيع أصحاب العقارات تحقيق ربح بعد دفع رسوم الملكية الإضافية وتلقي ضربة ثانية عبر خفض الاعفاءات الضريبية على دخل الايجارات».

وأصبح من الأكثر ربحية الآن بالنسبة الى المستثمرين شراء الممتلكات في أنحاء اخرى من البلاد أو الخارج، وهذا يعني عدم بناء العدد الكافي من المنازل من أجل مواكبة الطلب من المشترين لأول مرة وهبوط الأسعار.

صورة استثنائية

كالوم بيكرنغ، وهو اقتصادي رفيع لدى بيرينبرغ Berenberg في لندن قال إن مزيجاً من العوامل مثل زيادة رسوم طوابع الملكية قد أثر على طلب المنازل في لندن خلال العام الماضي وإن البريكست خلق مخاطر لم تنعكس بصورة ملائمة في «العوائد العقارية المتدنية بصورة استثنائية في وقت التصويت»، ما أثار عملية تصحيح محتملة في القيم. وتشير أحدث المعلومات الى أن سوق الاسكان في لندن قد شهد تصحيحاً مع خلق المدن العالمية الاخرى في أوروبا – حيث يتخلف التعافي الاقتصادي في المملكة المتحدة لعامين أو ثلاثة عن أوروبا».

ولكن هذه ليست لحظة ليمان بالنسبة الى سوق العقار في لندن ومادامت المملكة المتحدة لن تتعرض لبريكست صعب وما دام الاقتصاد سيبقى في وضع سليم فنحن لا نتوقع هبوطاً كبيراً في الأسعار.

هزة سلبية

فيليب راش، كبير الاقتصاديين ومؤسس هيتيرونوميكس Heteronomics قال إن البيئة السياسية الصعبة منذ البريكست وزيادة رسوم الطابع قد تخلق مزيداً من الضغط على قيم المنازل. وأضاف أن «هذه العناصر أدت الى هزة سلبية ربما أخرجت البعض من السوق ولكني مازلت أرى أنه أفضل من قيمته، ولست أظن أن الظروف الراهنة ستكون كافية من أجل تحقيق تصحيح جوهري ولكنها ستفضي الى مزيد من ضعف الأسعار في بقية أنحاء البلاد».

وسيتوقف تقدم الأداء على كيفية «سير» عملية البريكست «واذا كانت هناك براعة في عملية الانسحاب فإن المفاوضات يمكن أن تنتهي من دون اتفاقية انتقالية، كما أن النهاية غير المنتظمة للمفاوضات يمكن أن تسبب ضربة تراكمية أكبر للاقتصاد، ما سيفضي الى فقدان ثقة الناس في امكانية تحقيق ممتلكاتهم لزيادة في السعر وزيادة القلق حول الديون التي ترتبت على شراء تلك المنازل».

توخي الحذر

فيليب شو، وهو كبير الاقتصاديين لدى انفستيك سيكيوريتيز Investec Securities في لندن يقول إن ارتفاع معدل التضخم يثبط الطلب المحلي كما أن حصيلة انتخابات شهر يونيو التي أظهرت فقدان رئيسة الوزراء تيريزا مي لأكثريتها في البرلمان دفعت المستثمرين الى توخي الحذر «وتشديد مزايا الضرائب المتاحة للملاك قد أصاب سوق لندن قبل بقية أنحاء المملكة المتحدة، اضافة الى أن ظهور حزب العمال في موقع قريب جداً في الانتخابات الأخيرة أثار القلق في أوساط المستثمرين حول تغير سياسي محتمل.

وقد تأثر انفاق العائلات الاستنسابي بارتفاع معدل التضخم، واذا لم تكن تلك العائلات مضطرة الى الانتقال، فإنها لن تقدم على تلك الخطوة. ونحن لا نعلم بعد مدى آفاق الهجرة المالية من لندن الى أنحاء اخرى من الاتحاد الأوروبي، ولكن ذلك يشكل عاملاً آخر سيقلص الطلب على المساكن في لندن. ويضيف شو أنه يتوقع نمواً متدنيا وحيد الرقم في قيم المنازل في المملكة المتحدة وأن تظل القيم في لندن أقل من ذلك ومستقرة بقدر واسع حتى حدوث وضوح أكبر ازاء نتيجة مفاوضات البريكست.