لائحة «المعارض العقارية»... مشروع أزمة أم تنظيم؟

قال العضو المنتدب لمجموعة "توب اكسبو" لتنظيم المعارض والمؤتمرات وليد القدومي: "لا شك أن كل الشركات المنظمة والمسوقة للعقارات مع فكرة تنظيم العملية وحفظ حقوق الأطراف المشاركة"، لافتا إلى أن "الجميع مع الرقابة الحقيقية الواقعية المنطقية".

وأضاف أن "المعارض العقارية وسيلة من وسائل التسويق كغيرها من الوسائل الأخرى المنتشرة في وقتنا الحالي، وأبرزها مواقع التواصل والصحف اليومية"، موضحا ان القرار الوزاري الجديد الصادر من وزارة التجارة والصناعة لا يخدم الهدف السامي، ألا وهو منع النصب والاحتيال من الشركات المسوقة للعقارات.

وأضاف أن معالجة هذا الأمر تتم عن طريق التشدد والرقابة على الشركات في مقارها، وليس فقط الرقابة على الشركات المشاركة في المعارض العقارية، لافتا الى انه يجب ان تكون هناك منظومة متكاملة على كل وسائل التسويق لا المعارض فقط.

وتابع القدومي بقوله ان "القرار صدر على الشركات غير المعنية بهذا الأمر، ويجب على "التجارة" الرقابة على كل الشركات المسوقة للعقارات الخارجية، وأخذ كل المستندات المطلوبة التي تثبت جديتها، ومن ثم إصدار قرارات تنظم المعارض العقارية"، متسائلا هل هناك رقابة على الشركات المسوقة للعقارات الخارجية وغير المشاركة في المعارض؟، حيث إن هناك شركات لديها مقار عمل وتعمل على تسويق عقاراتها بشكل مستمر طوال السنة.

تلبية الطلبات

وأكد أن 90 في المئة من الشركات الراغبة في تسويق العقارات عن طريق المعارض لن تستطيع تلبية طلبات التي جاءت في اللائحة الجديدة، خصوصا البند السادس من هذه اللائحة، إذ إن هناك تعجيزا واضحا من "التجارة" على قطاع المعارض.

وقال انه "في ظل المتطلبات التعجيزية لن يكون مقدور معظم الشركات توفير كل تلك المستندات، وبالتالي أي معرض عقاري يقام حالياً سيكون عن طريق الواسطات أو الاستثناءات".

وحول تأثير القرار الوزاري أشار القدومي إلى أن القرار سيحد من مشاركة الشركات المسوقة والمطورة للعقارات في المعارض العقارية، وسيؤثر بشكل سلبي على هذا القطاع الحيوي.

تعطيل النشاط

من جهته، أشار المدير العام لمجموعة المسار لتنظيم المعرض سعود مراد إلى أن التوجهات العالمية وأيضا المحلية، تتجه نحو تقليل الدورة المستندية على الشركات والمستثمرين، ولكن توجه وزارة التجارة والصناعة جاء عكس ذلك، وقامت بتعطيل نشاط اقتصادي مهم الا وهو المعارض العقارية.

وذكر مراد أن الوزارة أضاعت البوصلة، فهي تريد حماية المستهلك، وتنظيم عملية المعارض العقارية، ولكن لم تحقق أي منهما، حيث تخلل لائحة المعارض العقارية العديد من التناقضات، إذ طلب في المادة السادسة من اللائحة نموذج عقد بيع العقار، وفي المادة الثامنة منع الشركات من إبرام العقود خلال المعرض، وهذا في تناقض صريح.

التضامن مع الشركات

وتابع مراد أن الوزارة طلبت من الشركات المنظمة التضامن مع الشركات المشاركة والمسوقة في المعرض، وهذا لا يقبله المنطق، فالأولى تعتبر منظمة فقط ولا شأن لها بما تقوم به الشركات المسوقة، وهذا دور الجهات الرقابية.

ولفت إلى أن هناك علامات استفهام عديدة على قرار تنظيم المعارض العقارية، حيث تضمن القرار الوزاري انه يجب على الجهات الراغبة في تنظيم المعارض تقديم طلب قبل موعد انعقاد المعرض بشهرين، ولم يتضمن استثناء الشركات التي حصلت على رخص اقامة معارض قبل اصدار القرار، فكيف أعلنت شركات إقامتها للمعارض العقارية خلال الفترة الحالية، رغم ان القرار نشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 5 نوفمبر، ومن المفترض الا يقام أي معرض قبل تاريخ 5 يناير.

عمليات احتيال

وأضاف ان "الحل يكمن في إصدار قرار ينظم عملية التسويق العقار الخارجي بشكل عام، واصدار رخص للشركات الراغبة في ذلك، وأخذ كل المستندات المطلوبة من تلك الشركات، والتي تضمن حماية المستهلك من أي عمليات نصب او احتيال، حيث إن المعارض تعتبر منفذاً تسويقياً فقط لا غير، متسائلا كيف سيتم التعامل مع الشركات التي تسوق للعقارات الدولية ولا تشارك في المعارض العقارية؟

العبث بالمعارض

وأكد المدير التنفيذي لشركة "بازار ريل استيت" العقارية محمود الطراروة، أن "اللجنة العقارية التي شكلها وزير التجارة والصناعة، والتي قامت بإعداد وصياغة اللائحة التنظيمية للمعارض العقارية عبثت بقطاع المعارض، حيث إن اللجنة لم تقم بالدور المطلوب منها بل تخلت عن دورها الأساسي وألقت المسؤولية على عاتق الشركات العقارية والمنظمة للمعارض من خلال هذا القرار العقيم".

وتابع الطراروة بقوله "عملنا في هذا المجال منذ أكثر من عشر سنوات، ولنا شراكات مع عدة شركات أجنبية من دول مختلفة مثل اسبانيا وبريطانيا ودبي، واطلعنا عن كثب على طريقة وإجراءات النشاط العقاري في هذه الدول، التي أبدعت في تنظيم وإدارة القطاع العقاري من خلال تشريع قوانين تتناسب مع طبيعة السوق العقاري".

وأشار إلى أنه توجد في هذه الدول جهة مختصة بتنظيم السوق العقاري، وتهتم بكل ما يخص القطاع، و"كُنا نأمل أن يقوم الوزير بإنشائها وتأسيسها، وتوقعنا أن تكون اللجنة العقارية التي أنشأها وزير التجارة بمنزلة الجهة والهيئة الموجودة في تلك الدول، ولكن بعد اطلاع على مسودة القرار التنظيمي الخاص بلائحة تنظيم المعارض العقارية، والتي جاءت مخيبة للآمال وقضت على نشاط تسويق العقارات الدولية والمعارض العقارية بالإعدام".

المادة السادسة

وفنّد الطراروة بعض بنود اللائحة، حيث تضمنت المادة السادسة من القرار ضرورة تصديق سند ملكية العقار وعقد الوكالة والشهادة الرسمية، التي تفيد بالقيود والحقوق العقارية والمالية على العقار المراد تسويقه، كالرهن والمستحقات الضريبية أو حقوق الامتياز، بالإضافة الى تصديق نموذج عقد بيع العقار ونسخة مترجمة باللغة العربية، واجراء تقييم للعقارات محل التسويق، على الا يتجاوز التقييم مدة 6 أشهر من تاريخ إقامة المعرض.

وتابع بقوله "لاشك ان هذه المادة تضمنت العديد من الأمور التي تحفظ حقوق المستثمرين، وأنا شخصيا حاولت في وقت سابق تصديق أغلب الأوراق المذكورة بالمادة، وكانت تكلفة التصديقات عالية جدا، بالإضافة الى طول فترة إنجازها التي قد تستغرق أكثر من شهر، حيث تتضمن العقود والمستندات مجموعة من الأوراق يصل عددها الى اكثر من 100 ورقة على الأقل للمشروع الواحد، مما يتطلب دفع رسوم عالية لتصديق تلك الأوراق والمستندات، والتي ستقلل من جدوى المشاريع العقارية إذ تمت إضافتها على القيمة الإجمالية للعقار المراد تسويقه".

طلبات تعجيزية

وأفاد بأن المادة نفسها تضمنت ضرورة توفير شهادة تقييم مصدقة من مقييم عقاري معتمد، ولكن من المؤكد ان هذا الشرط لن تستطيع الشركات تطبيقه، لأن معظم المشاريع التي يتم تسويقها من قبل الشركات العقارية، حيث يتضمن المشروع الواحد، على اقل تقدير، نحو 30 الى 40 وحدة عقارية مختلفة.

ولفت قائلا انه "في هذه الحالة تحتاج الشركات الى تقييم كل الوحدات العقارية على حدة، والذي قد يكلف آلاف الدنانير، لذا أعتقد ان هذا الشرط سيكلف الشركات الكثير من المصروفات، وليس له اي داع، لأنه من المعروف في علم الاقتصاد ان الييع مرتبط بالعرض والطلب، فمن غير الممكن ان يقوم البائع أو التاجر بعمل تقييم لمنتجاته او عقاراته قبل بيعها"، موضحا انه كان يجب ان يكون هذا الإجراء اختياريا ليتوفر في حالة طلب المشتري.

هيئة عقارية

وذكر الطراروة أن "هناك العديد من الثغرات والطلبات التعجيزية، بالإضافة الى التناقضات في اللائحة التنظيمية للمعارض العقارية، لا تذكر في الوقت الحالي، اذ لابد من مراجعة اللائحة مرة اخرى، وأخذ رأي أهل الاختصاص".

ورأى أن الحل يكمن في ضرورة تأسيس هيئة عقارية على غرار تلك الهيئات الموجودة في تلك الدول تتولى تنظيم كل ما يتعلق بالسوق العقاري، بالاضافة إلى أن تكون هذه الهيئة بمنزلة حلقة وصل بين الشركات العقارية والهيئات المختصة بالتنظيم العقاري في بلد العقار، بحيث تقوم بتزويد الهيئة العقارية في الكويت بجميع الأوراق الرسمية والمستندات الخاصة بالعقارات المراد تسويقها بأسماء الشركات المطورة والمعتمدة من الهيئات العقارية في بلد العقار، لأن أغلب الدول لديها جهاز رقابي يتضمن سجلا للمطورين العقاريين، فضلا عن سجل خاص بالمشاريع العقارية تحت الإنشاء، والتي يتم تسويقها، مما يسهل العمل في هذا المجال.