التلاعب بالإيجارات للاستفادة من الرهن العقاري ورفع القيمة السوقية

يستند تقييم أسعار العقارات إلى عدة عوامل، منها عمر العقار والإيرادات الإيجارية، والنسبة التي تشكلها من إجمالي قيمة العقار، إضافة إلى موقع العقار، والارتدادات الجانبية، فضلا عن التشطيبات الداخلية والخارجية وصيانة المرفقات الدورية.

وتنخفض قيمة العقار السوقية في حال تدني الإيرادات، وشغور عدد كبير من الشقق، أو كان العقار متهالكا ويحتاج الى تشطيبات جديدة، والعكس صحيح، وكذلك الحال بالنسبة إلى الرهن العقاري، فكلما ارتفعت الايرادات وتحسنت حالة العقار، أصبح لمالكه القدرة على رهنه لدى الجهات التمويلية والحصول على تمويل بما يعادل قيمته أو اقل منها بنسبة بسيطة.

ولكن في ظل الركود الحالي والمنافسة الشديدة في القطاع العقاري الاستثماري، والتي ادت الى شغور نسب كبيرة من الشقق في معظم العقارات الاستثمارية، انخفضت الإيرادات التشغيلية، وبالتالي تأثرت قيمة العقار السوقية، وكذلك التمويلات الناتجة عن الرهن العقاري.

ويسعى ملاك العقارات الاستثمارية للمحافظة على الايرادات الايجارية، وذلك عبر عدة خطوات، مثل إعادة ترميم ممرات العقار، أو تأثيث جزء منه، او توفير بعض المميزات التي تصب في مصلحة المستأجرين، وتعمل على جذبهم.

ومع ارتفاع العرض وانخفاض الطلب، انتشرت ظاهرة في اوساط ملاك العقارات الاستثمارية، هي الاتفاق مع المستأجرين على تدوين قيمة ايجارية مرتفعة في عقد الايجار، وفي الواقع يدفع المستأجر قيمة اقل منها في العقد المبرم بينهما.

ويهدف الملاك من تلك الطريقة الى رفع قيمة العقار السوقية لدى الجهات التمويلية، والتظاهر بأن العوائد الايجارية مرتفعة، وهو ما يعني ان هناك تلاعبا في القيم الايجارية، لا يظهر القيمة الحقيقة للعوائد الايجارية.

ويلاحظ الجميع انه مع شغور عدد كبير من الشقق، ووجود وفرة في المعروض، تعتبر القيم ثابتة بعض الشيء، حيث يتخذ البعض سياسات لتثبيت القيم الايجارية، ويفضلون شغور الشقق، وذلك حتى لا تنخفض عوائد العقار وبالتالي تتأثر قيمته السوقية.

ظاهرة سلبية

عدد من العقاريين أكدوا أن القطاع الاستثماري يعاني منذ فترة تلك الظاهرة السلبية، التي لها تأثير جانبي على القطاع العقاري والمصرفي ايضا، إذ إن الأرقام المبينة غير صحيحة ولا تمت للواقع بصلة.

ولفت هؤلاء العقاريون إلى أن الجهات المعنية عليها اتخاذ إجراءات من شأنها الحد من تلك الظاهرة، إذ ان هناك العديد من السبل لمحاربة مثل تلك الظواهر السلبية.

وذكروا أن أبرز طرائق إظهار القيمة الحقيقة للعوائد الايجارية للعقارات هي العقد الالكتروني او عقد الايجار الموحد، إذ شرعت العديد من دول المنطقة في تطبيق مثل هذا العقود التي تضفي الشفافية وتحمي الاطراف المتعلقة بالعملية الايجارية.

وأضافوا أن العقد الالكتروني يمكّن الجهات المعنية من معرفة مصادر الاموال التي تدخل البنوك بشكل دقيق وواضح، لافتين إلى أن الدول التي تفرض ضرائب على الدخل تعتمد على العقود الالكترونية لمعرفة دخل العقارات.

وبين هؤلاء العقاريون انه لابد على الجهات المعنية ان تخطو خطوة توحيد عقود الايجار، اذ ان هذا النظام مطبق في معظم دول العالم، وقامت امارة دبي أخيرا بتطبيقه، موضحين ان عقود الايجارات الموحدة تكون عادة بصيغة معينة لا يستطيع احد التلاعب بها او تغيير محتواها، ولافتين إلى ان الكويت يوجد فيها أكثر من 7 انواع للعقود للايجارية، ويمكن اضافة بنود عليها حسب الاتفاق.

شغور في الشقق

ويشهد القطاع الاستثماري خلال الفترة الحالية انتشار لافتات "شقة للإيجار" بشكل كبير ولافت، وهو ما يعني ان هناك شغورا كبيرا في الشقق، ويأتي ذلك لأسباب عديدة، منها أن العديد من الاسر الوافدة قامت بتقليص مصاريفها، بعدما رفعت الحكومة الدعم عن الكهرباء والماء والمحروقات، وزيادة الرسوم الصحية عليهم بنسب كبيرة، مما ترتب عليه قيام عدد كبير من الوافدين بترحيل اسرهم ومشاركة السكن مع مجموعة من العزاب، وذلك لتقليص المصاريف، وهو ما ادى الى فراغ كبير في اشغالات العقار الاستثماري، مما يخالف توجه الحكومة لتعديل التركيبة السكانية.

ويشير عدد من المتخصصين في الشأن العقاري إلى أن هناك عقارات استثمارية كاملة تحولت إلى سكن عزاب، حيث يقوم مالك العقار بتأجير الغرفة الواحدة لأكثر من وافد، وبسعر يصل إلى خمسين دينارا للشخص.

ويوضح هؤلاء المتخصصون أن العقار الاستثماري تأثر بشكل واضح نتيجة رفع تعرفتي الكهرباء والماء، إذ تغير شكل الطلب على الوحدات من جانب الوافدين، ولم يعد الطلب على الوحدات السكنية الكبيرة مرغوبا كما في السابق، وفي المقابل ارتفع الطلب على الوحدات الصغيرة التي تتكون عادة من غرفة أو غرفتين.

تداولات القطاع الاستثماري

وانخفضت قيمة تداولات نشاط العقار الاستثماري في أكتوبر الماضي إلى نحو 60.1 مليون دينار، أي بانخفاض بنحو -13.7 في المئة مقارنة بقيمتها في سبتمبر 2017، حين بلغت نحو 69.7 مليوناً، وانخفضت مساهمته من جملة السيولة البالغة في اكتوبر إلى 223.5 مليون دينار أي نحو 26.9 في المئة، مقارنة بما نسبته 42.4 في المئة في سبتمبر 2017.

وبلغ معدل قيمة تداولات نشاط السكن الاستثماري خلال 12 شهراً نحو 62.1 مليون دينار، أي أن قيمة تداولات هذا الشهر أدنى بما نسبته -3.2 في المئة مقارنة بمعدل 12 شهراً، وارتفع عدد صفقاته إلى 105 صفقات مقارنة بـ86 صفقة في سبتمبر 2017، وبذلك بلغ معدل الصفقة الواحدة لنشاط السكن الاستثماري نحو 572.6 ألف دينار.

وتؤكد تقارير عديدة ان القيم الايجارية تراجعت خلال الفترة الحالية مقارنة بالعام الماضي، إذ يتراوح سعر الايجار لشقة مكونة من غرفتين وصالة مساحة 60 مترا بين 290 و310 دنانير، في محافظة العاصمة، وبين 270 و300 دينار في محافظة حولي، وفي محافظة الفروانية بين 270 و310 دنانير، في حين يتراوح في محافظة الاحمدي بين 250 و280 دينارا، وبين 260 و300 دينار في الجهراء.

ولا تزال بعض العقارات الاستثمارية تدر عوائد جيدة، تتراوح نسبتها بين 6.5 و8 في المئة، إذ إن هناك عقارات تقع في مواقع مميزة والجميع يرغب بها، كما أن بعض العقارات الاستثمارية قامت بتأجير الشقق لمستثمرين اصحاب انشطة تجارية، حيث تختلف القيم الايجارية لهم وترتفع عن الذين يرغبون في السكن.