قال تقرير صادر عن الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار إن الإيجار والاستئجار في الكويت ليست عليهما رقابة من الجهات المعنية، ويعاني فوضى عارمة، كما أنه لا توجد جهة مسؤولة تتدخل لتضع حدا لهذه المشكلات.وأشار الاتحاد، في تقريره الذي اختص به "الجريدة"، إلى أن الإيجار في "الاستثماري" و"السكني" يمثل واحدا من أكثر المشاكل التي يواجهها المواطنون والوافدون على حد سواء، وذلك بالنظر الى الفوضى التي يعيشها هذا القطاع الذي يهم شريحة كبيرة. وأضاف التقرير أن عقود الإيجار تباع بالمكتبات، ووصولات الإيجار أيضا، وساحات المحاكم تنظر الكثير من قضايا منازعات عقود الإيجار، فعلى وزارة التجارة إصدار عقود تأجير رسمية وتكون لدى وسطاء العقار، أسوة بدفاتر عقود البيع الرسمية، ويجب أن تلغى جميع العقود الأخرى، وهذا النظام معمول به في كثير من الدول.ويجب أن توثق هذه العقود بعد توقيعها من المالك والمستأجر لدى وزارتي التجارة والداخلية، والمعلومات المدنية، والهدف من ذلك حصر جميع المستأجرين، سواء كانوا مواطنين أو وافدين بموقع السكن والبيانات الصحية وضبطها أمنيا وإحصائيا، إضافة إلى الناحية التنظيمية التي تخص سوق العقار وإخراج جميع الدخلاء من هذه المهنة، ويجب ألا ننتظر حدوث مشاكل كبيرة كالتي حدثت بالعقار الخارجي، ومن ثم نبدأ بالبحث عن حلول، والحل واضح جدا، وهو يتلخص في النقاط التالية:
الحلول
أولا يجب أن تكون عقود إيجار رسمية لدى وسطاء العقار، ثانيا: يجب توثيقها بعد توقيعها من المالك والمستأجر لدى الجهات الرسمية، وثالثا من المفترض أن تتم كتابة العقود بواسطة طرف محايد، وهو الوسيط العقاري لحماية الطرفين، وأخيرا يجب الاستعانة بخبرة الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار في جميع اللجان المختصة بالعقار وتنظيم سوق العقار.ومع الأسف فإن الوزارات المعنية بالسوق استعانت لفترة طويلة بأشخاص يقال إنهم عقاريون لشخصهم لا لصفتهم كأصحاب مهنة، وهم "الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار"، والنتيجة ما وصلنا إليه الآن، وفي النهاية نرى أن الحلول الترقيعية لم تعد تنفع، ويجب البحث عن الحلول الشاملة في ظل التطور العالمي الحالي.أما فيما يتعلق ببنود عقود الإيجار الحالية، فإن البنود يفرضها المالك على المستأجر، ومن الطبيعي أن تحمي بنود العقد المالك، وتهضم حق المستأجر، لذلك يجب الاهتمام بوجوب أن تصاغ العقود من طرف محايد وهو الوسيط العقاري بعقود رسمية صادرة من وزارة التجارة، وذلك لحماية الطرفين، والتساوي في الحقوق والالتزامات القانونية المترتبة على توقيع عقد الإيجار.وعما يتردد أخيرا عن سكن الوافدين في الشقق بالمناطق الاستثمارية فقط، وعدم السماح لهم بالتأجير بالشقق في المناطق السكنية، فهذا كلام غير مدروس بدقة، وبنظرة سريعة إلى عدد الوافدين الذي يبلغ 3.154 ملايين نسمة وعدد الشقق في المناطق الاستثمارية، التي يبلغ عددها 323 ألف شقة، وبعملية حسابية بسيطة نقسم عدد الوافدين على الشقق المتوافرة نجد أن عدد الشقق أقل بكثير، ويمكن الحل بإيجاد مناطق استثمارية جديدة، وتحويل بعض المناطق المختلطة (سكن خاص واستثمارية) إلى مناطق استثمارية فقط، وبذلك يمكننا أن نعيد التفكير في مثل هذا الموضوع.مخالف للقانون
وعن التأجير في العقار السكني الخاص، فهو يعتبر مخالفا للقانون، لكن الواقع يحتم بضرورة إجراء تعديلات على قانون الإيجارات المطبق في الكويت، أو سن قانون جديد لتنظيم العملية في هذا القطاع، كما يجب سن تشريعات جديدة لحماية المستأجرين من الطمع المبالغ فيه من ملاك العقارات والوسطاء غير القانونيين والذين لا يحملون رخصا رسمية من الجهات المعنية.وبين الاتحاد، في تقريره، أن هناك الكثير من المواطنين يؤجرون مساكنهم ليساعدهم دخل الإيجار على سداد القروض والمصاريف التي يتكبدونها لإنشاء بيت العمر، ولأنهم أناس بسطاء لا يفقهون القانون، فقد تلجأ الغالبية الى تأجير جزء من البيت بموجب عقود الإيجار الجاهزة، وهذا منتقد من جهتنا، فلا يعرف ما له من حقوق وما عليه من التزامات، فيصادفهم كثير من المشاكل والنزاعات المتنوعة، مثل امتناع المستأجر عن سداد قيمة الأجرة الشهرية، أو الإزعاج، أو إحداث تغييرات بالعين المؤجرة دون الحصول على إذن مسبق.والأهم من ذلك ظهور حاجة المؤجر "صاحب العقار" إلى السكن في كامل بيته وإنهاء عقد الإيجار، ليتمكن من تجهيز العين للسكن والانتفاع منها، ونجد أن المشرع الكويتي بالقانون رقم 8 لسنة 1994 المادة "26" مكرر "ب" للمرسوم رقم 75 لسنة 1987 قد حدد شروطا معينة، ليكون للمؤجر الحق في إنهاء عقد الإيجار، ومن ثم إخلاء العين المؤجرة للسكن فيها.شروط
وأول هذه الشروط أن يكون العقار مؤجرا لغرض السكن، ومن ثم تخرج من نطاق العقارات المؤجرة لأغراض أخرى غير السكن، وعلى المستأجر يقع إثبات ذلك حتى يحمي نفسه من إخلاء العقار، ولكن إذا كان واردا في عقد الإيجار أن الإيجار بقصد السكن، فإن ذلك حجة على الطرفين، كما اشترط المشرع لممارسة المؤجر حقه في إنهاء عقد الإيجار أن يمضي 5 سنوات على تاريخ إبرامه، ما لم يتفق على مدة أطول من ذلك، فلا يجوز للمؤجر أن ينبه المستأجر برغبته في إخلاء العين قبل انقضاء 3 أشهر على الأقل منذ بداية السنة الأخيرة.وفيما يخص الارتفاعات في القيم الإيجارية والحد منها، أشار الاتحاد في تقريره إلى أنه يجب على الجهات المسؤولة الحد من الارتفاع المتتالي في القيم الإيجارية، على أن تكون هناك آلية لإصدار عقود رسمية صادرة من جهة رسمية محددة، وتصدق على العقد ذات الجهة بعد توقيع المؤجر والمستأجر العقد.إضافة الى ذلك، يجب أن يتضمن العقد شروطا واضحة للطرفين، مثل وقت زيادة القيمة الايجارية للوحدة، إذ انه من المتفرض ألا يترك الأمر لأصحاب العقارات، إضافة الى أنه يجب تحديد مدة الإخلاء، وأن يتضمن العقد العقوبات التي تترتب على من يخالف بنوده.ومع ارتفاع تعرفتي الكهرباء والماء، يجب أن يتضمن العقد حساب الكهرباء والماء، حيث إن هناك الكثير من المشاكل تواجه المستأجرين والمؤجرين بشأن من يتحمل تكاليف استهلاك الكهرباء والماء، إذ يجب أن يكون هناك تنظيم لقطاع الإيجار، وفي حال حال وجود مثل هذه الشروط، وتطبيقها بحزم من الجهات المعنية، سيكون ذلك حلا للارتفاع المُبالغ في مستويات الإيجارات، وإنهاء حالات التلاعب والغش.وأكد الاتحاد في تقريره أن السوق العقاري أصبح بحاجة ماسة إلى مثل تلك القوانين التنظيمية، حيث يحتاج الى حلول جذرية تنتشله مما يعانيه من فوضى وعشوائية في العملية الإيجارية.