اتحاد العقاريين: 8.2% تراجع نسبة شغل القطاع الاستثماري

أصدر اتحاد العقاريين نهاية الأسبوع الماضي، التقرير الخاص بالمرشد العقاري لعام 2017، بدعم من مؤسسة الكويت للتقدم العلمي وشركة وفرة العقارية.

وقال الأمين العام للاتحاد أحمد الدويهيس، في مؤتمر صحافي، إن المرشد العقاري، الذي أعده الاتحاد لعام 2017 أظهر العديد من التغييرات على صعيد المؤشرات العقارية، مما يدعو ملاك العقار والراغبين في الاستثمار العقاري إلى ضرورة الاخذ بعين الاعتبار تلك المتغيرات، التي من شأنها التأثير في جدوى استثماراتهم.

وتطرق «المرشد العقاري» إلى مختلف القطاعات العقارية الاستثمارية والتجارية، فعلى صعيد العقارات الاستثمارية، اشتمل المسح على عينات تضمت 162576 شقة في 5695 عقاراً في 19 موقعاً في الكويت.

واتضح من خلال ذلك المسح أن هناك 49130 شقة خالية و26466 شقة أخرى قيد الإنشاء، مما يشير إلى وجود ما يزيد على 75 ألف شقة تحتاج إلى استيعاب من جانب السوق، وهو ما قد يستغرق بين 4 و5 سنوات مقبلة، في حين بلغت نسبة الشَّغل 86.8 في المئة بانخفاض 8.2 في المئة عن نسب الشَّغل، التي كانت تحقق على مدى السنوات الخمس الماضية، والتي كانت تبلغ 95 في المئة، كما تراجع متوسط الإيجار الشهري وفقاً لتلك البيانات من 278.9 ديناراً إلى 242 ديناراً شهرياً بنسبة 13.2 في المئة.

وذكر أنه تم تتبع نحو 875 عقاراً فيها 26.466 ألف شقة قيد الإنشاء في جميع مناطق الكويت، إضافة إلى 13.353 ألف عقار قائم، إذ بلغت نسبة العقارات الجديدة 6.6 في المئة من إجمالي العقارات المعروضة حالياً، والتي يتوقع الانتهاء منها ودخولها السوق كمخزون معروض جديد خلال العامين المقبلين.

وأشار «المرشد العقاري» إلى معدلات النمو للسكان الوافدين، الذي كان بلغ 4.8 في المئة خلال السنوات الخمس الماضية، في حين تراجع خلال عام 2017 إلى نحو 2 في المئة فقط، مع توقعات بتراجعه إلى نحو 1.5 في المئة خلال السنوات الخمس المقبلة.

شقق التمليك

وعلى صعيد شقق التمليك، تتبّع فريق إعداد المرشد العقاري عدة آلاف من معاملات وصفقات شقق التملك الحر في دولة الكويت على مدار السنوات الثماني الماضية، إذ كان عدد المعاملات يزيد على ألف معاملة عام 2007 و 2008 وبعد الأزمة المالية انخفضت المعاملات لأدنى نقطة وصلت إليها عام 2012، في حين استعاد السوق عافيته بعد ذلك ليسجل ارتفاعاً بمعدل 973 معاملة في عام 2015.

ومع ذلك، انخفضت المعاملات عام 2017 إذ بلغ إجمالي المعاملات في السنة كاملة 671 معاملة، وتغيرت أسعار منطقة بنيد القار من 603 دنانير للمتر المربع عام 2007 إلى 1.237 ألف دينار للمتر المربع عام 2015، وانخفضت إلى 1.071 ألف دينار في عام 2017، أي ما يمثل نمواً سنوياً مركباً بنسبة 5.9 في المئة هذه الفترة، وهي أقل نسبة نمو مقارنة بأي منطقة أخرى بدولة الكويت.

وبلغت نسبة النمو السنوي المركب في منطقة الشعب البحري 6.4 في المئة للمستثمرين وما يعادل 5.2 في المئة في شقق مناطق الشعب، والسالمية والجابرية، إذ تم تسجيل أقل مستوى من النمو بنسبة 4.9 في المئة و3.9 في المئة سنوياً على التوالي، وسجلت منطقة حولي معدل نمو أعلى بنسبة 6.5 في المئة سنوياً على مدار 10 أعوام.

وبلغ النمو في أسعار عقارات منطقة الفروانية 6.9 في المئة، في حين سجلت أسعار العقارات في منطقة صباح السالم أعلى مستويات النمو بين جميع مناطق دولة الكويت بنسبة 10.8 في المئة وسنوياً على الرغم من التحسن الملحوظ في الأسعار في عام 2017.

وبين «المرشد العقاري» أن الأسعار في منطقة صباح السالم مرشحة للانخفاض بسبب ضعف قيمة الإيجارات في السوق، أما في محافظة الأحمدي فسجلت معظم المناطق معدل نمو أعلى مقارنة بالمناطق في المحافظات الأخرى؛ فقد بلغ نمو أسعار العقارات في منطقة أبوحليفة 6.0 في المئة سنوياً للمستثمرين، وبلغ نمو أسعار العقارات في منطقة الفنطاس 6.8 في المئة وفي منطقة المنقف 7.2 في المئة ومنطقة المهبولة 7.9 في المئة وبصفة عامة كان معدل نمو الطلب على شقق التمليك في مختلف المناطق 7.6 في المئة.

قطاع المكاتب الإدارية

أما على صعيد قطاع المكاتب الإدارية، فقد تحسن وحقق أداءً جيداً في السنوات القليلة الماضية، ومن المتوقع أن يستمر هذا التحسن في الأداء خلال العامين المقبلين، في حين بلغت نسب الشَّغل في المكاتب 95.6 في المئة للمساحات الموجودة حالياً، وتعتبر هذه النسبة أعلى نسبة شغل تم تحقيقها في السنوات 7- 8 الأخيرة وربما للمرة الأولى منذ عام 2008، ففي عام 2011 كانت نسبة الشغل منخفضة جداً بنسبة 59.4 في المئة، ومن هذا المستوى حقق هذا القطاع انتعاشاً كبيراً بنسبة شغل بلغت 95.6 في المئة عام 2017.

وأظهرت معدلات قيمة الإيجارات نمواً متناسقاً خلال تلك الفترة، ويبلغ اتجاه النمو في الوقت الحالي 7.8 دنانير للمتر المربع، ونلاحظ أن معدل قيمة الإيجارات لا تشمل مصروفات المناطق المشتركة مصروفات المساحات المشتركة، لأنه لا توجد أي اتفاقيات واسعة النطاق خاصة بالسوق تتعلق بمصروفات المساحات المشتركة.

وبلغت مصروفات بعض العقارات عالية الجودة 1- 2 دينار للمتر المربع وكانت بعض العقارات الأخرى بدون أي رسوم تُحصَّل عليها واستناداً إلى نسبة الشغل ومتوسط قيمة الإيجارات حققت جميع هذه العقارات البالغ عددها 415 عقار إيرادات بقيمة 127.7 مليون دينار من إيرادات الإيجارات السنوية.

إذا افترضنا أن معدل الفائدة الأساسي 7 في المئة، فإن القيمة المجمعة لجميع هذه العقارات تكون 1.82 مليار دينار.

وحدات التجزئة

وعلى صعيد قطاع وحدات التجزئة، بلغت نسب الشغل لجميع المساحات في جميع المراكز التجارية بدولة الكويت 84.0 في المئة، بما في ذلك نسب شغل المعروض من العقارات تحت الإنشاء، ويمثل ذلك انخفاضاً عن الفترة السابقة التي بلغت النسبة فيها 94.6 في المئة في عام 2015، حيث لا تمثل نسبة شغل المعروض الحالي مشكلة مع معدل نمو مرتفع بنسبة 98.7 في المئة، ومع ذلك، فإن السبب الحقيقي للمخاوف هو أن المعروض تحت الإنشاء قد توسع بشكل كبير للغاية حتى بلغ 346.046 متراً مربعاً، وكان معدل الشغل هنا منخفضاً جداً بنسبة حوالي 50 في المئة فقط.

وأظهرت معدلات قيمة الإيجارات السائدة انخفاضاً عاماً، ومع وجود جزء كبير من إمدادات التجزئة، التي تصل إلى السوق خلال السنوات القليلة المقبلة، فمن المحتمل أن تظل نسب قيمة الإيجارات تحت ضغط.