العقارات الاستثمارية تتصدر الطلب والعين على «العمارات الصغيرة»

تتغير توجهات المستثمرين العقاريين بين فترة وأخرى نحو الاستثمار في القطاع العقاري بحسب الظروف والمؤشرات الاقتصادية والاجماعية، لاسيما السياسية، سواء المحلية أو الإقليمية.

وتتحكم بتوجهات المستثمرين العقاريين العديد من العوامل التي تعمل على خلق المتغيرات في القطاع العقاري وبالاستثماري تحديداً، ومن أبرزها أسعار العقارات وإجمالي العمالة الوافدة وطبيعتها ونسبة نموها السنوي، إضافة إلى القوانين والقرارت التي يتم إقرارها بين الحين والآخر.

ويلاحظ في القطاع العقاري خلال الفترة الأخيرة ارتفاع الطلب على العقارات الاستثمارية ذات المساحات الصغيرة، التي تتراوح مساحتها بين 500 و800 مترمربع، التي لا تتجاوز أسعارها المليون دينار.

ويأتي ارتفاع الطلب على مثل هذا النوع من العقارات لأسباب عديدة، بينها سرعة التخارج منها، مقارنة بالعقارات الاستثمارية الكبيرة، التي يصعب التخارج منها، كما تتميز العقارات الصغيرة بأن مشاكلها قليلة مقارنة مع الكبيرة، ويمكن السيطرة عليها.

ومن ضمن أسباب ارتفاع الطلب على العقارات الصغيرة، وجود سيولة لدى المستثمرين، إذ مع ضبابية المشهد الاقتصادية، وعدم وجود فرص استثمارية أخرى في الوقت الراهن، يسعى أصحاب رؤوس الأموال لاستثمار أموالهم في العقارات الصغيرة موقتاً. وأيضاً يضع المستثمرون في حسابهم، سهولة التسويق وشغل الوحدات السكنية في تلك العقارات، إذ يرغب المستأجرون بالسكن في العقارات الاستثمارية الصغيرة دون غيرها، لتوافر مواقف السيارات وعدم وجود ضغط على الخدمات التي يوفرها العقار.

وبينت الأرقام الصادر عن وزارة العدل، أن المبيعات التي تمّت على العقارات الاستثمارية الصغيرة خلال شهر سبتمبر ارتفعت بشكل ملحوظ مقارنة مع شهر أغسطس، إذ تراوحت أسعار العقارات بين 800 ألف دينار، إلى 1.2 مليون دينار.

نسبة الشواغر

وفي آخر البيانات والاحصائيات الصادرة عن العديد من الجهات القطاع العام والخاص، تبين أن نسب الشواغر في القطاع العقاري بشكل عام بلغت 11.2 في المئة، في حين بلغت نسبة الشواغر في القطاع الاستثماري ما نسبته 14 في المئة تقريباً، فهناك ما لا يقل عن 75 ألف شقة غير شاغرة، حتى نهاية النصف الأول من العام الحالي، موزعة على 48 ألف شقة فارغة، وأكثر من 27 ألف شقة قيد الإنشاء، إذ إن الطلب من المستأجرين انخفض بشكل لافت، بسبب هجرة عدد كبير من الوافدين الفئة المستهدفة بالنسبة للقطاع الاستثماري.

وهناك أكثر من 330 ألف شقة مستغلة من المستأجرين في كل المحافظات، إذ يوجد ما لا يقل عن 12 ألف عقار استثماري في الكويت، والتوقعات تشير إلى ارتفاع هذا العدد خلال الفترة المقبلة، لاسيما أن هناك توجهاً لدى أصحاب العقارات القديمة نحو هدمها وبناء أخرى جديدة.

وأثرت تلك الشواغر على إيرادات العقارات الاستثمارية، إذ انخفضت عوائد بعض العقارات لتتراوح بين 7.3 و8.5 في المئة، مقارنة بعوائد تراوحت نسبتها بين 7.5 إلى 9 في المئة، وذلك خلال الأعوام الماضية.

التسهيلات للمستأجرين

في ظل ارتفاع نسبة الشواغر في معظم العقارات الاستثمارية، توجه العديد من الملاك إلى تقديم تسهيلات بهدف جذب المستأجرين، إذ إن فريقاً منهم اضطر إلى تخفيض القيم الإيجارية، فيما اتخذ فريقاً آخر خطوات أخرى بدلاً من تخفيض الإيجارات، ومنها توفير مواقف سيارات وإنترنت مجاناً، ومنح شهر مجاناً خلال فترة العطلة الصيفية.

وفضلت فئة بسيطة من ملاك العقارات، إبقاء الشقق خالية على أن يتم تأجيرها بأسعار منخفضة، وعدم الالتزام بعقود مع المستأجرين، تمنعهم من الزيادة خلال القادم من الأيام، إذ يتوقعون ارتفاع القيم الإيجارية خلال الفترة المقبلة، وأن تأجير الشقق في الوقت الحالي تحرمهم من الاستفادة من الزيادة القادمة.

كما أن بعض ملاك العقارات الاستثمارية استغل الوضع بتوفير شقة تتكون من غرفة واحدة وتوابعها، وذلك استهدافاً لشريحة العزاب الراغبين في تقليل مصاريفهم، إذ إن هناك توجهاً من الوافدين إلى ترحيل اسرهم الى بلدانهم والسكن في شقق عزاب.

أسعار العقارات

وبالنسبة لأسعار العقارات الاستثمارية، أشارت تقارير عديدة إلى أن أسعار العقارات الاستثمارية شهدت استقراراً في نهاية النصف الأول من العام 2018، إذ بلغ متوسط سعر المتر من الأراضي الاستثمارية بحدود 1500 دينار على مستوى المحافظات مع استمرار اتجاه متوسط سعر المتر نحو الاستقرار، وقد تراجعت مستويات الأسعار بنهاية الربع الثاني على مستوى المحافظات بأقل من 1 في المئة عن الربع الأول.

وبلغ متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة 2700 دينار، فيما بلغ متوسط سعر المتر في محافظة حولي 1622 ديناراً، و1400 في محافظة الفروانية، و1200 في محافظة مبارك الكبير، فيما بلغ في محافظة الأحمدي 1250 ديناراً، و1340 ديناراً في محافظة الجهراء.

وشهد القطاع الاستثماري العديد من الظواهر السلبية، التي أثرت على نموه وتطويره، إضافة إلى مخالفة العديد من الملاك لأنظمة البناء والتشييد، بتقسيم الشقة الواحدة لأكثر من شقة، كما تم استغلال السراديب والمساحات المخصصة لمواقف السيارات في تأجيرها لأصحاب الأعمال ولتخزين منتجاتهم.

التحول إلى «تجاري»

مع ارتفاع تكاليف البناء وأسعار الأراضي، وتدني العوائد العقارات الاستثمارية انتشرت ظاهرة تحول العقارات الاستثمارية الى عقارات تجارية، إذ يحرص ملاك تلك العقارات على البحث عن مؤجر لديه نشاط استثماري مثل المعاهد الصحية أو التعليمية أو صالونات التجميل والمشاغل النسائية، إضافة إلى مكاتب المحاماة.

من جهة أخرى، قال عدد من العقاريين، إن القطاع الاستثماري لا يزال يتمتع بعوائد تنافسية مقارنة بالأدوات الاستثمارية الأخرى، مؤكدين أن القطاع لا يزال متماسكاً بالرغم من ارتفاع نسبة الشواغر، إذ إن التوقعات تشير إلى انتعاش مقبل للقطاع العقاري في ظل وجود خطة تنموية تستجوب عمالة كبيرة من الوافدين.

وأوضحوا أن القطاع الاستثماري بحاجة ماسة الى تنظيم عملية التأجير، إذ إنه يعاني من الفوضى في تلك المسائل، مشيرين إلى أن هناك العديد من العقارات الاستثمارية يتم تأجيرها كاملة لأـصحاب المشاريع والأنشطة الاستثمارية، وهذا مخالف للقوانين والأنظمة.