الرخص التجارية ترفع الطلب على العقارات الاستثمارية

تتحكم عدة عوامل بتحديد أسعار العقارات والأراضي، منها العرض والطلب من المستثمرين والمستأجرين والإيرادات الإيجارية للعقار، إضافة إلى عمر العقار وموقعه والارتدادات الجانبية والتشطيبات وجودة مرافق العقار وصيانتها الدورية.

ويأتي عامل الإيرادات الإيجارية للعقارات من أهم وأبرز العوامل المؤثرة في أسعارها، إذ من الممكن أن يكون هناك عقار قديم وتشطيباته سيئة لكن إيراداته جيدة، وهذا يرفع سعره.

القطاع العقاري عموماً، والاستثماري خصوصاً، تأثرا بصورة كبيرة خلال السنتين الماضيتين، نتيجة عدد من القرارات اتخذتها الحكومة، أبرزها رفع تعرفتي الكهرباء والماء، وزيادة رسوم بعض الخدمات المقدمة للوافدين، وهم المشغل الرئيسي لهذا القطاع، إضافة إلى زيادة أسعار المحروقات، مما أدى إلى هجرة عدد كبير من الأسر الوافدة والسكن مع مجموعة من العزاب في شقة واحدة.

تلك العوامل أدت في نهاية المطاف إلى خلق نسبة كبيرة من الشواغر في العقارات الاستثمارية، مما أثر على القيم الإيجارية، إذ شهد العامان الماضيان انخفاضاً في أسعار الإيجارات بالعقارات الاستثمارية.

ومن المفترض، مع انخفاض القيم الإيجارية أن تنخفض بالتبعية أسعار العقارات الاستثمارية، لكن هذا لم يحدث، إذ لا تزال معظم أسعار العقارات الاستثمارية مرتفعة على الرغم من انخفاض القيم الإيجارية.

ويعود ذلك إلى وجود طلب عالٍ من المستثمرين أصحاب الرخص التجارية من العيادات الطبية والنوادي الصحية ومكاتب المحاماة والاستشارات ومراكز التجميل، إضافة إلى المعاهد الدراسية والتعليمية.

الطلب المرتفع من المستثمرين، ثبّت أسعار العقارات الاستثمارية والأراضي، وخصوصاً ذات المواقع المميزة، على الرغم من انخفاض القيم الإيجارية، إذ إن القيم الإيجارية تختلف بين الراغبين بالسكن وبين الراغبين بالاستثمار.

ويسعى ملاك العقارات إلى استقطاب المستثمرين لتأجير عقاراتهم، فالتأجير على أصحاب الرخص التجارية، له العديد من المميزات، منها أن العائد السنوي أكبر من العائد لو تم تأجير العقار للسكن، هذا فضلاً عن أن طريقة دفع المستأجر المستثمر تختلف عن المستأجر الراغب في السكن، فالأول يقدم دفعات تصل مداها إلى سنة تقريباً، وهذا يوفر سيولة لدى مالك العقار، عكس الأخير الذي يلتزم بدفعات شهرية.

ومن ضمن المميزات أيضاً أن المشاكل التي تحدث بين أصحاب الرخص التجارية، ومالك العقار أقل بكثير من المستأجر الراغب في السكن، هذا فضلاً عن أن المستأجر المستثمر يحافظ على العقار أكثر من الساكن ويقوم بالتصليحات الداخلية والطلاء إن اقتضى الأمر.

ويختلف العائد السنوي للعقار المؤجر لأصحاب الرخص عن المؤجر للراغبين في السكن، إذ يتراوح الأول بين 9 و11 في المئة، وهذا يعتمد على موقع العقار، أما الثاني فيتراوح بين 6 و8 في المئة.

ويصل عائد بعض العقارات الاستثمارية إلى أكثر من ذلك، إذ يحصل بعض مالكي العقارات على عقود من الدولة لتأجير عقاراتهم، مثل سكن المعلمات أو الممرضات وأغراض كثيرة أخرى.

ويكون العقار المؤجر بالكامل على مستثمر أو مجموعة مستثمرين محصن من الهزات التي تحدث بين الحين وآخر في القيم الإيجارية، وأيضاً يحصنه من الشواغر في الأدوار أو الشقق التي يتعرض لها العقار العادي.

وأيضاً هو الحال بالنسبة للمستثمرين في العقار الخاص، إذ إنهم يبحثون عن تأجير عقاراتهم لأصحاب الرخص التجارية مثل حضانات الأطفال، فبوصلة الاستثمار تتجه نحو هذا النوع من الاستثمارات.

وبينت الأرقام الصادر عن وزارة العدل - إدارة التسجيل العقاري والتوثيق أن سيولة القطاع العقاري لعام 2018 بلغت 3.6 مليارات دينار، بنمو بلغت نسبته 52.5 في المئة عن تداولات القطاع في 2017 والبالغة 2.3 مليار دينار.

وبلغت تداولات القطاع الاستثماري 1.6 مليار دينار، مرتفعاً بذلك نحو 135.4 في المئة عن تداولاته خلال عام 2018 كما استحوذ على ما نسبته 45.5 في المئة من إجمالي تداولات القطاع في 2018، مقارنة بنسبة 29.5 في المئة.

وأوضحت العديد من التقارير أن القطاع الاستثماري يعاني ارتفاعاً في نسبة الشواغر، إذ تجاوزت ما نسبته 15 في المئة، كما تشير التوقعات إلى ارتفاع النسبة إلى أكثر من ذلك في حال استمرت الظروف الحالية والتي أدت إلى ارتفاع تلك النسبة.

وتكثر لوحات «شقق للإيجار» في القطاع الاستثماري، إذ يكاد لا توجد عمارة إلا وعليها لوحة تدل على وجود شقق شاغرة، وخصوصاً خلال فترة الصيف وأثناء سفر العديد من الوافدين إلى بلدانهم لقضاء العطلة الصيفية هناك، حيث ترتفع نسبة الشواغر في الشقق، وتظهر العديد من الظواهر مثل التأجير في الباطن. ويقدم مالكو العقارات العديد من المميزات، لمواجهة ارتفاع نسب الشواغر، واستقطاب مستأجرين جدد، ومن بين المميزات منح شهر مجاني، وتوفير مواقف خاصة، بالاضافة إلى توفير إنترنت مجاناً.

وعن أسعار العقارات الاستثمارية خلال عام 2018، أوضحت العديد من التقارير المتخصصة ان متوسط سعر المتر بلغ في العاصمة 2370 ديناراً للمتر المربع، فيما بلغ متوسط سعره في حولي 1700 دينار تقريباً، و1400 دينار في محافظة الفروانية، و1260 ديناراً في مبارك الكبير، فيما بلغ في محافظة الأحمدي 1250 ديناراً، و1340 ديناراً في محافظة الجهراء.

من جهتهم، أوضح عدد من العقاريين أن القطاع الاستثماري يعاني فوضى ومنافسة كبيرة، إذ يجب على الجهات المعنية تنظيم هذا القطاع الحيوي، الذي يعتبر من أهم قطاعات الدولة، إذ يحتضن الفئة الأكبر من الوافدين والأسر الكويتية.

وبينوا أن القطاع الاستثماري شهد خلال السنوات الماضية العديد من الظواهر السلبية التي أثرت عملية تطويره، هذا فضلاً عن مخالفة معظم ملاك العقارات لأنظمة البناء والتشييد، واستغلال السراديب والمساحات المخصصة لمواقف السيارات لتأجيرها لاصحاب المهن التجارية أو تحويلها إلى مخازن.

وأكد العقاريون أن القطاع الاستثماري لا يزال يدر عوائد مجزية ومغرية، وذلك في ظل انعدام الفرص الاستثمارية الأخرى، كما يعتبر القطاع العقاري عموماً أكثر استقراراً من باقي القطاعات الاقتصادية الأخرى.