200 مليون دينار تداولات عقارية من خلال المزادات

بلغ إجمالي قيمة العقارات المتداولة من خلال المزادات العقارية خلال عام 2018 نحو 200 مليون دينار، وفق بيانات واردة من وزارة العدل - إدارة التسجيل العقاري والتوثيق.

وشكلت تلك المزادات، بحسب الإحصائية، التي أعدتها "الجريدة" عن إجمالي التداولات التي تمت من خلال المزادات العقارية التجارية ومزادات وزارة العدل، ما نسبته 5.5 في المئة من إجمالي قيمة تداولات القطاع العقاري البالغ 3.6 مليارات دينار.

ويعتبر استحواذ المزادات العقارية على 5.5 في المئة من إجمالي تداولات القطاع العقارية نسبة كبيرة تؤكد أهمية هذا القطاع لدى شريحة المواطنين والمستثمرين الراغبين في شراء العقارات والأراضي.

وتركزت معظم المزادات العقارية في جنوب البلاد، خصوصاً على أراضي السكن الخاص، إذ استحوذت مزادات الأراضي على النسبة الأكبر من تداولات المزادات بشكل عام، تليها مزادات العقارات الاستثمارية ثم التجارية.

وتتميز المزادات عن غيرها من وسائل وطرق التسويق الأخرى، ففكرتها تعتمد على حشد أكبر عدد من المستثمرين والراغبين في شراء العقارات في مكان واحد، وكانت هي الوسيلة التي يفضلها الجميع، خصوصاً خلال فترة الكساد العقاري.

وللمزادات العقارية نوعان الأول المزادات التجارية، التي تقيمها شركات القطاع الخاص بهدف تحقيق الأرباح وراء طرح الأراضي والعقارات أمام المستثمرين والمواطنين، أما النوع الثاني فهي المزادات، التي تقيمها وزارة العدل بهدف تنفيذ حكم قضائي وبيع العين لفك النزاع.

ويفضل المواطنون والمستثمرون المزادات التجارية عن مزادات وزارة العدل، لما فيها من ضوابط وشروط تضمن تحويل العقار خلال فترة زمنية محددة، عكس عقارات وزارة العدل، التي قد تدخل في إجراءات قضائية وتسويات للعقار نفسه.

ويتم تكييف أسعار العقارات بحسب الأسعار المتوافرة في السوق، فهناك متخصصون يتولون تقييم الأسعار ووضع الأسعار الابتدائية للعقارات والأراضي.

وعلى الرغم من ذلك، فإن هناك مزادات تشهد ارتفاعاً كبيراً في أسعار العقارات أو الأراضي المعروضة، وهذا يعود إلى موقعها أو تميزها عن المعروضة في السوق، والعكس صحيح، فهناك مزادات تشهد عزوفاً وبيع العقارات بأسعارها الابتدائية، وذلك لتوافرها في السوق.

ومر قطاع المزادات في الكويت بالعديد من المراحل، إذ شهد انتعاشة كبيرة خلال فترة ما بعد الأزمة المالية، حين شهدت أسعار العقارات ارتفاعات كبيرة، ما بين عامي 2012 و2014، ليصاب بعد ذلك بحالة من الركود استمرت حتى نهاية 2016 نتج عنها فشل العديد من المزادات.

ويعود السبب في فشل العديد من المزادات إلى العديد من العوامل، أبرزها نوعية العقارات والأراضي المعروضة إذ كلما تميزت العقارات كانت فرصة نجاحه أكبر، إضافة إلى توقيت طرح المزاد، وآلية التسويق له.

وعادة تعمل الشركات التجارية على دراسة السوق وقراءته قبل إقامة المزاد، والنظر إلى كمية العرض والطلب في السوق، كما أن الأوضاع الجيوسياسية لها دور مهم في تحديد موعد إقامة المزاد، وأيضاً الأوضاع الاقتصادية لها دور رئيس في عملية إنجاح المزاد من عدمه.

وشهد قطاع المزادات نمواً كبيراً خلال العامين الأخيرين، إذ كان يقام ما لا يقل عن 13 مزاداً في السنة الواحدة، ويعتبر عام 2018 الأنشط من حيث قيمة العقارات المبيعة، إذ استحوذت على نسبة ليست بقليلة من إجمالي قيمة العقارات المبيعة.

وللأزمة الإسكانية دور بارز في زيادة إقبال المواطنين على الأراضي المعروضة في المزادات، خصوصاً مع غياب توزيعات حكومية للأراضي قرب العاصمة، كما أن ارتفاع القيم الإيجارية جعل المواطنين يفضلون شراء الأراضي وتطويرها.

وتبين أرقام الإحصائية أن القطاع الخاص والهيئات الحكومية باعا العديد من أراضي السكن الخاص، وتصريفها من خلال المزادات، وتركزت تلك الأراضي في جنوب البلاد، وتعود ملكيتها إلى مؤسسات خاصة بالشراكة مع هيئات حكومية.

وتتولى مؤسسات القطاع الخاص في معظم دول العالم إقامة مزادات كبرى، وهو ما يفتقده السوق المحلي، ويقتصر معظمها على عرض الأراضي السكنية، ويرجع ذلك إلى عاملين أساسيين، الأول هو تشدد الجهات التمويلية في منح التمويلات اللازمة لشراء عقارات تقدر قيمتها بعشرات الملايين، أما الثاني فهو احتفاظ الملاك بعقاراتهم، التي تدر عوائد تصل نسبتها إلى 8 في المئة، وسط انعدام الفرص الاستثمارية الأخرى.

إلى ذلك، يعاني قطاع المزادات العقارية المحلي من الفوضى وعدم التنظيم، وتختلف شروط المزادات من شركة لأخرى، إذ تشترط إحدى الشركات التي تعمل في مجال تنظيم المزادات العقارية على الراغبين في الدخول أن يتم اختيار أرض أو عقار بعينه، ودفع جزء من قيمته الابتدائية، ولا يسمح له بالمزايدة على أي عقار آخر، في حين تسمح شركات للمشاركين بالمزايدة على كل العقارات المعروضة في المزاد، شريطة أن يتم تقديم شيك مصدق بمبلغ محدد.

وتقدمت جهات عديدة إلى وزارة التجارة بشكاوى ضد عدد من الشركات المنظمة للمزادات العقارية، وقدمت الدراسات التنظيمية لهذا القطاع، خصوصاً فيما يتعلق بموضوع عمولة الشركة المنظمة.

إلى ذلك، أفاد عدد من العقاريين بأن استحواذ قطاع المزادات على نسبة كبيرة من إجمالي تداولات القطاع العقاري مرده إلى أسباب عديدة، منها أن كل الأراضي التي طرحت في المزادات كانت محصورة في شرق القرين، مما شجع العديد من المواطنين على شراء تلك الأراضي وسط غياب أي توزيعات قريبة من العاصمة.

ورأى العقاريون في تصريحات متفرقة لـ"الجريدة"، أن إقبال المواطنين على المزادات ارتفع خلال السنتين الأخيرتين، بعد العديد من الضوابط التي تلزم الجهة المالكة بإنهاء كل الإجراءات أو الالتزامات على الأرض أو العقار، وأخذ كل موافقات الجهات الحكومية، وهذا يضمن تحويل العين خلال فترة زمنية وجيزة.

وذكروا أنه على الرغم من التنظيمات التي دخلت إلى قطاع المزادات العقارية، فإنه بحاجة إلى المزيد، ووضع ضوابط وشروط موحدة لكي تتبعها الشركات المنظمة.

وأوضحوا أن مزادات وزارة العدل كانت في السابق لا تلقى إقبالاً واسعاً، لوجود العديد من العوائق قد تحول دون نقل ملكية العقار إلى المشتري، مضيفين أنه لابد من إنهاء كل القضايا المتعلقة بالعين قبل طرحه للمزايدة وتحويل ملكيته بأقرب وقت.