«المكاتب الإدارية»... انخفاض الطلب واستقرار الإيجارات

يسعى ملّاك العقارات وشركات إدارة اصول الغير الى جذب المستأجرين والمحافظة على نسب الإشغال في العقارات، خاصة في ظل المنافسة الكبيرة وارتفاع المعروض وانخفاض العرض.

ويشهد القطاع العقاري بين الحين والآخر العديد من المتغيرات التي تلزم الملاك باتباع طرق جديدة، وتوفير مميزات وتسهيلات للمستأجرين.

ويعد القطاع التجاري «المكاتب الإدارية» من أفضل القطاعات العقارية، من حيث نسب الاشغال، حيث أفادت العديد من التقارير بأن نسب الإشغال الحالية تجاوزت 85 في المئة، إذ تعتبر هذه النسبة كبيرة في ظل انخفاض نسب الإشغال في القطاعات الأخرى.

وتوجهت العديد من المؤسسات المالكة للعقارات التجارية الى توفير تسهيلات أمام المستأجرين الجدد الراغبين في إشغال الواحدات المكتبية، إذ أعلنت عن شهرين مجانا في حال تم توقيع عقد التأجير.

ويأتي ذلك التوجه بهدف إشغال الوحدات الشاغرة، وجذب المستأجرين، خاصة أن هناك العديد من الأبراج التجارية قيد الإنشاء، مما سينتج عنه مستقبلا زيادة كبيرة في المعروض في حال استمر الطلب وفقا للمستويات الحالية.

ومر قطاع الأبراج التجارية بأزمة خانقة خلال الفترة الممتدة ما بين 2008 و2013، حيث إن نسب الإشغال تدنت الى ما دون 60 في المئة، مما طالب العديد الحكومة بإنقاذ هذا القطاع عن طريق التأجير وإشغال الوحدات الشاغرة.

وتأثر القطاع من زيادة المعروض خلال الفترة المذكورة، وذلك نتيجة لدخول كثير من الشركات العقارية للاستثمار في هذا القطاع، وتطوير العديد من الأبراج دون وجود دراسات جدوى عن أوضاع السوق.

واستعاد القطاع حيويته مرة أخرى ليرتفع الطلب بشكل ملحوظ، خاصة خلال السنوات الثلاث الماضية، وذلك بفضل بعض السياسات التي اتبعتها الحكومة تجاه الاستثمار الأجنبي، وتقديم العديد من المميزات لاستقطابهم للسوق المحلي، إضافة الى فتح المجال أمام المشاريع الصغيرة وتخصيص صندوق لدعم مبادراتهم ومشاريعهم.

وانعكس ذلك على نسب الإشغال في الأبراج التجارية، مما نتج عنه نمو في القيم الإيجارية، حيث انخفضت نسبة الشواغر في الأبراج، وأصبح هناك نوع من الانتعاش.

وتشكّل المؤسسات والهيئات الحكومية نسبة كبيرة من إشغالات المكاتب والأبراج التجارية، إذ إن هناك العديد الجهات الحكومية قامت بالتأجير في الأبراج التجارية، بل إن هناك جهات حكومية تؤجر الأبراج التجارية بالكامل.

ويؤكد العديد من خبراء العقار أن الأبراج التجارية ما كانت لتنجح لولا تأجير المؤسسات الحكومية لها، خاصة أنه في السابق كانت البيئة الاستثمارية في الكويت غير مشجعة للمستثمر المحلي والأجنبي.

ويوضح البعض أن تأجير الحكومة للأبراج، يخلق نوعا من التوازن في القطاع، فهو من جانب يساعد الشركات المالكة على تغطية التزاماتها، ومن جانب آخر يوفر احتياجات المؤسسات الحكومية من الوحدات والمكاتب.

وسيكون القطاع من أكثر القطاعات تأثرا في حال اتجهت الحكومة الى التشقف او الى خلق بديل لهيئاتها ومؤسساتها التابعة، إذ لابد على مالكي العقار ايجاد مستأجرين آخرين لتغطية الوحدات الشاغرة.

ويصنف القطاع المكتبي الى عدة فئات، ويعتمد تصنيفها على عدة عوامل، منها التصاميم وعمر العقار والخدمات المقدمة، مثل عدد المصاعد ومواقف السيارات والمداخل والمخارج.

وتأتي فئة «الدولية» في مقدمة الفئات، وتتميز بالمواصفات العالمية، وهذه الفئة متوافرة في السوق المحلي بشكل محدود، وذلك نظرا لارتفاع تكاليفها، تليها فئة «أ» وهي الفئة الأكثر انتشارا محليا، ومن ثم «ب»، وأخيرا «ج»، والتي يتم بموجبها تصنيف العقارات الصغيرة والقديمة.

ويبلغ متوسط معدل إيجار المتر في المكاتب الإدارية 14 دينارا في محافظة العاصمة و13 دينارا في محافظة حولي، ويتراوح في مناطق بالفحيحيل بين 12 و14 دينارا، وفي المنقف 10 دنانير، ويسجل من 12 دينارا إلى 16 في منطقة الفروانية.

ويتراوح متوسط معدل إيجار المتر التجاري للدور الأرضي، من 20 إلى 45 دينارا للمتر المربع، كما في منطقة حولي، و35 دينارا في مواقع عدة في منطقة المدينة بمحافظة العاصمة، في حين يزيد إلى 50 دينارا في السالمية.

وتعاني معظم العقارات التجارية عدم وجود مواقف كافية للسيارات، وهذا ما يجعل العقار الذي يوفر أكبر قدر من مواقف السيارات متميزا عن غيره، حيث إن هناك شركات تستقبل عملاءها بشكل مستمر، وعدم توافر مواقف للسيارات يؤثر على نشاطها.

ومن جهة أخرى، قال عدد من العقاريين إن وضع القطاع الأبراج التجارية سيكون مبهما خلال الفترة المقبلة، حيث إن هناك العديد من البنوك اتجهت لبناء مقار رئيس لها، وهذا سيؤثر بالتأكيد على العقارات التي كانت تستفيد من تأجير البنوك لمكاتبها وأدوارها.

وتابع العقاريون أنه في الوقت نفسه تتجه الحكومة الى التقشف وتقليل مصاريفها، وهذا بالتأكيد سيؤثر في العقارات، لافتين الى أنه لابد على الحكومة فتح المجال وتقديم العديد من المزايا للمستثمرين.

وأوضحوا أن العقار الاستثماري أخذ حصة من العقار التجاري، حيث إن هناك جزءا لا يستهان به من أصحاب الانشطة التجارية، مثل مكاتب المحاماة والعيادات الطبية ومراكز التعليم اتجهت للتأجير في العقار الاستثماري، وذلك بسبب انخفاض القيم الإيجارية بالمقارنة مع العقار التجاري.

وأشاروا الى أن يجب على ملّاك العقارات والأبراج التجارية توفير مواقف سيارات كافية للشركات المستأجرة ولعملائها، إضافة الى انه يجب على الحكومة مخالفة العقارات التي لا تلتزم بمواصفات البناء والتشييد.

وقالوا إن جزءا من أسباب الازدحام المروري التي تعانيه العاصمة، هي السيارات التي لا تجد لها مواقف مخصصة لها من الأبراج التجارية.