مشكلات البنوك الإسلامية في السوق العقاري

أدت البنوك الإسلامية دوراً كبيراً من خلال التمويل العقاري في سنوات التسعينيات وحتى مطلع الألفية الثالثة، وكان لها نصيب الأسد في عمليات البيع والشراء، بل مثلت المحرك الرئيسي لسوق العقار الكويتي، حتى إن البنوك فرضت عملها وسياساتها في السوق العقاري الكويتي، قبل أن يتراجع هذا الدور في الفترة الأخيرة كثيراً؛ ومرد ذلك بشكل رئيسي إلى عدة عوامل، أهمها الضوابط والإجراءات التي وضعها بنك الكويت المركزي - ونحن نشيد بهذه الضوابط والإجراءات- في حين أصبحت إجراءات هذه البنوك طويلة وبطيئة، والموافقات تستغرق وقتاً طويلاً قبل أن يحصل عليها المستثمر، وفي كثير من الأحيان لا تتم الموافقة رغم الانتظار الطويل، مما يتسبب بضرر يلحق بكل من البائع والمشتري بتفويت فرصة أو صفقات مماثلة بانتظار كل هذا الوقت.

ويترتب على ذلك أيضاً خسارة المشتري ما تم دفعه في صفقة البيع من خلال العقد الابتدائي مع البائع خارج البنك لضمان الصفقة، وخسارة المكتب العقاري الوسيط بعدم ضمان حقه القانوني في إبرام عقود البيع وتمامها؛ بسبب عدم موافقة البنك؛ ومجمل ذلك ينتج عنه فقدان الثقة في معاملات البنوك من أطراف المعاملات، البائع، والمشتري، والوسيط العقاري، ما أفضى إلى تراجع دور البنوك بشكل ملحوظ في الآونة الأخيرة.

والحلقة المفقودة في أعمال البنوك حالياً علاقة الوسيط بالبنك الإسلامي في المعاملات، ومن هذا المنطلق وضع الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار بعض الحلول لمشكلة البنوك الإسلامية بالتسويق من خلال المكاتب العقارية، على البنوك دراستها والاطلاع عليها وأخذ ما فيها لزيادة المعاملات والمبيعات ولمواكبة الواقع بالسوق العقاري والاستفادة من إمكانات وخبرات الوسطاء العقاريين من خلال عقد اتفاقية بين الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار والبنوك الإسلامية (كل بنك على حدة)، وما يميز هذه الاتفاقية أنها بين جهتين بالقطاع الخاص مما يعني سهولة اتخاذ القرار ومرونة في التعديل ومراعاة التغيرات مع ما يتلاءم من تطور سريع.

فمن السهل عقد الاتفاقيات والتعاون بين القطاعات الخاصة وذلك سهولة في الإجراءات وتطويع المسارات وتعديل الأنظمة واللوائح الخاصة بها حسب ما يتطلبه الوقت، وحسب مصلحتها السوقية، مما يجعل القطاع الخاص قادراً على الحلول السريعة لمعظم المشكلات.

ومن أهم مميزات اتفاقية تعاون البنوك مع المكاتب العقارية الاستفادة التامة من الخبرات العقارية لهذه المكاتب، كما أنها ستكون فروعاً عقارية للبنك منتشرة في سوق العقار، تعقد الصفقات، وتسوق العقارات لمصلحة هذه البنوك، وزيادة المعاملات العقارية بالبنوك الإسلامية وإثراء وانعاش السوق العقاري الكويتي.

ومن بنود هذه الاتفاقية أيضاً أن يسلم الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار أسماء المكاتب العقارية المعتمدة وذات الخبرة الكبيرة للبنوك الإسلامية لاعتمادها والتعامل معها فقط، وتتولى البنوك إرشاد وتدريب المكاتب العقارية المعتمدة على طريقة التعامل والإجراءات الداخلية للبنك وخطوات الصفقات العقارية من البداية حتى إصدار الموافقة النهائية وإتمامها، وعلى غرار هذه الإرشادات تقوم المكاتب العقارية بعمل المسوّق مع الأطراف المعنية بالعقد ليتم حفظ الحقوق لجميع الأطراف،

ويتم عمل نموذج يوزع على المكاتب العقارية المعتمدة لدى البنوك تحت إشراف الاتحاد، ويتم تسليمها إلى المسوّق في البنك مع أوراق العقار، وفي هذا النموذج اتفاق بين الأطراف على خطوات وإجراءات التعاقد حسب الإجراءات الداخلية للبنك، ليتم الاتفاق عليها سابقاً لفهم آلية عمل البنك لناحية الإجراءات والمدة الزمنية ومراحل للدورة المستندية والأوراق المطلوبة لإنجاز المعاملات، ووضع ملصقات مطبوعة من البنوك الإسلامية على المكاتب العقارية المعتمدة وذلك لتمييزها عن غيرها من المكاتب وليطمئن لها أطراف التعاقد وضمان اعتمادها من البنوك والاتحاد.

فبهذه الاتفاقية والتعاون من خلال النقاط سالفة الذكر بين البنوك الإسلامية والاتحاد الكويتي لوسطاء العقار ينتعش السوق العقاري، ويعود دور البنوك إلى ما كان عليه، وتعود الثقة بين المستثمرين والبنوك ومكاتب الوسطاء العقارية المعتمدة.