هيئة الأراضي... هل السوق في حاجة إليها الآن؟

قال رئيس مجلس إدارة الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار فيصل الشرهان، إنه مع تطور الأدوات يحتاج السوق بين حين وآخر، إلى قرارات وقوانين جديدة تعمل على تنظيمه وتواكب التطور الحاصل، ويجب على الجهات المعنية دراسة السوق العقاري ومعرفة التغيرات ومتطلباته الجديدة.

وأضاف الشرهان، أن هيئة الأراضي والعقارات التي تم طرح مسودة أولية لإنشائها هي مطلب أساسي وبديل ناجح عن المقاصة العقارية التي فقدت دورها، والتي كان لها أهداف تطويرية وتنظيمية للسوق العقاري المحلي.

وأوضح أن العديد من دول الجوار سبقت الكويت في إنشاء هيئة خاصة بالقطاع العقاري، عملت على تسريع إنجاز المعاملات العقارية، ووفرت كل ما يحتاجه المستثمرون والمواطنون لإنجاز وعقد الصفقة العقارية.

وأكد أنه في حال إقرار هيئة العقار فستكون نقلة نوعية بالنسبة للقطاع، شريطة اختيار الأشخاص الأكفاء الذين يمتلكون الخبرة الكافية، مشيراً إلى وجوب الابتعاد عن المحسوبيات والواسطات في تعيين المسؤولين عن الهيئة.

وذكر أن من أهم المطالب التي يجب على هيئة الأخذ بها هي تنظيم السوق العقاري، وإنهاء معاناة ومشكلات المتعاملين، عن طريق إبعاد الدخلاء على كل المهن المتعلقة بالقطاع العقاري.

وبين الشرهان، أن السوق العقاري يعاني حالياً جراء العديد من المشاكل، من أبرزها البطء في إنجاز المعاملات العقارية، إضافة إلى الدخلاء على المهن العقارية الذين كان لهم دور سلبي كبير في عمليات النصب التي تعرض لها المواطنون.

مسودة القانون

من ناحيته، قال نائب رئيس الاتحاد الكويتي لمقيّمي العقار عبدالعزيز الشداد، إن مسودة القانون الخاصة بمشروع إنشاء هيئة خاصة للأراضي والعقارات تحتوي على عقوبات مخيفة وغير متوازنة.

وذكر الشداد أن المسودة تشير إلى عقوبات على المقيّم العقاري، تصل إلى السجن وغرامة مالية، على الرغم من أن دور المقيم استشاري، ويمكن عدم الأخذ برأيه، هذا إضافة إلى أن الأحكام تصدر من القضاء بعد اللجوء إليه.

ولفت إلى أن المسودة تشير إلى أن من ضمن اختصاصات الهيئة تخصيص أراضي الدولة والرقابة عليها، وهذا فيه تداخل وتعارض مع إدارة أملاك الدولة، التي عادة تكون فيها أبعاد عديدة سياسية واقتصادية.

ورأى أن الكويت لم تصل إلى مرحلة النضج لإنشاء هيئة خاصة بالقطاع العقاري، فالدول التي أنشأت مثل تلك الهيئات، لديها الأسباب، التي تختلف من دولة وأخرى.

وذكر أن الكويت تفتقد إلى المنتجات العقارية وإلى المدن العقارية الجديدة، إذ يعتبر السوق المحلي صغيرة، مقارنة بأسواق المنطقة، إذ يجب أن يتم طرح منتجات عقارية وتعديل بعض القوانين بالتزامن مع إنشاء هيئة عقارية.

وأضاف الشداد أن مؤسسات الدولة حالياً قادرة على ضبط السوق العقاري، وهناك العديد من القوانين المنظمة، لكن لا تطبق على أرض الواقع.

أساس صحيح

من جهته، قال نائب رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة غلوبال العقارية يوسف شموه، إن الاستثمار العقاري بطبيعة الحال هو استثمار آمن ومربح، إذا كان في بيئة آمنة مستقرة وفق قوانين منظمة فهو حتماً فسيكون من أفضل الاستثمارات من بين القطاعات المختلفة.

وذكر شموه أنه في الدول المتطورة والدول التي ترغب في وضع أساس صحيح لها وسليم للنمو الاقتصادي ومتغيرات المناخ الاقتصادي والجيوسياسية، فإنها تجد الحلول المبتكرة وتعمل على تنفيذ خططها وفق ما تسير عليه منذ بداية تنفيذ الخطة إلى نهايتها مع وضع الحلول البديلة والسير بما تتطلبه النظرة المستقبلية والخطة الاستراتيجية بحزمة قوانين ملائمة في ظل إدارة متطورة وواعية.

ولفت إلى أن ذلك الأمر نفتقده في الكويت، وإن صح التعبير حركة تنفيذ الخطط بطيئة جداً وتأخذ دورة كبيرة كي يتم تنفيذ القانون أو البدء بتنفيذ القرار والخطة، هذا إن تم إقرار القوانين وإذا لم تتعطل في مسارها بين الجهات التشريعية والتنفيذية وما يسمون "قطاع الطرق وأصحاب المصالح الخاصة".

واستطرد: لذلك نحن نحتاج إلى هيئة تختص بالشأن العقاري في الكويت، تكون متخصصة وتعمل على تسهيل عملية الحركة العقارية وتنظم السوق العقاري بقطاعاته، وتشمل أهم ثلاث إدارات هي "القطاع العقاري داخل الدولة" و"قطاع التطوير العقاري" و"قطاع تسويق العقار الدولي الخارجي".

وأضاف أن هناك استحقاقات مهمة وضرورية يجب النظر اليها والعمل على تحقيقها من السلطتين التنفيذية والتشريعية، مبيناً أن النظام المتبع حالياً في الجهات الحكومية المتعلقة بإجراءات القطاع العقاري تتبع القوانين القديمة وتحتاج إلى تطوير وتنظيم.

نظام آمن

وأكد أن وجود هيئة العقار يضمن حق جميع الأطراف من مطور عقاري ووسيط ومشترٍ وبائع ومستأجر ومسوق... إلخ، فهو يحد من الأضرار والمشاكل التي تحصل بشكل متكرر ومستمر، في ظل وجود نظام آمن وعقود موحدة وجهة رقابية ووسطاء معتمدين وقوانين وشروط جزائية فهذا بكل تأكيد فإنه يقلل القضايا المتعلقة بهذا الجانب.

وأضاف أنه تم عمل دراسة وبحوث بالتعاون مع فريق متخصص في هذا المجال، وتوصلت الدراسة إلى أن أهم ما يتطلب البدء بتنفيذه من الأجهزة المختصة، هو ربط إلكتروني بين جميع الجهات ذات العلاقة المباشرة في عملية تحويل الممتلكات العقارية داخل الكويت، واستخدام نظام الكودات والأنظمة الحديثة والمتطورة مثل "البلاك شين" أو "هيديرا هاشجراف" في تطبيق النظام المستخدم مع تشفيره وحمايته.

وذكر من المهام أيضاً التعاون مع القطاع الخاص والجهات المتخصصة التي تمتلك الخبرة في الاعتماد عليها في تشغيل وادارة هذا النظام، كما يتطلب إضافة وتعديل بعض القانون القديمة، التي لا تتواكب مع التطورات الجديدة، وتعيين نظام الوسيط المعتمد لتنفيذ الإجراءات الرسمية والمطلوبة لإتمام المعاملات.

وبالنسبة لقطاع تنظيم التطوير العقاري أشار شموه، إلى أنه لابد من العمل على عدة جوانب من أهمها وضع قانون يلزم المطور العقاري بمدة تنفيذ محددة وتسليم الوحدة وإنهاء جميع التراخيص اللازمة لنقل ملكية العقار بصورة رسمية من الجهات المعنية خلال المدة المحددة، وإن لم يلتزم بذلك فسوف تترتب عليه تنبيهات وإنذارات وغرامات، إضافة إلى وضع قانون يلزم المطور العقاري بدفع مبلغ تأمين ملزم عند البدء بتنفيذ المشروع وتحدد النسبة من قيمة المشروع الإجمالية ويسترجع التأمين بعد الانتهاء من المشروع كاملاً.

وعن قطاع العقار الدولي، قال شموه، إنه يجب الأخذ بعين الاعتبار بعض النقاط لضمان عملية تحويل العقار الدولي للمشتري من داخل الكويت، ومن أهمها إبرام اتفاقيات مع الجهات الخارجية المعنية مثل وزارة التجارة وغرف التجارة وبالتعاون مع وزارة الخارجية في البلد الذي يقع فيه المشروع المراد تسويقه.

وتابع أنه يجب أيضاً اعتماد المطور أو الشركة المسوقة للمشروع العقاري وتأخذ الدورة المستندية المطلوبة والمتفق عليها، وأن يتم إلزام المسوق المحلي للعقار الدولي بضرورة توفير الأوراق الرسمية للمطور أو المسوق وتشمل حجز الوحدة العقارية خلال مدة محددة ويتم الالتزام بهذا الاتفاق، ولا يحق له التوقيع على أي عقود بيع إلا بوجود أمر حجز الوحدة العقارية وخلال مدة صلاحية محددة.