في ظل شح الأراضي وارتفاع أسعارها، يلجأ العديد من المستثمرين المواطنين الراغبين في السكن والاستثمار إلى شراء العقارات عن طريق نظام «حصص المشاع».ويعمل بنظام حصص المشاع في معظم دول العالم، وتختلف تنظيمات هذا القانون كل دولة عن الاخرى، اذ ان هناك دولا يقتصر نظام التملك بالمشاع للأقارب من الدرجة الأولى والورثة، فيما هناك دول تسمح بالتملك لمن يشاء دون شرط صلة القرابة. ويمكن تعريف نظام «حصص المشاع» بأنه عبارة عن ملكية خاصة مشتركة بين مجموعة من الأفراد في أرض أو عقار معين، وينتفع بموجبها كل شريك بجزء معين من العين المشتركة.وبصورة أخرى، يمكن تصور نظام المشاع، كملكية الأفراد في الشركات عن طريق شراء أسهمها، إذ يمكن أن يتشارك شخصان أو أكثر في شراء عقار، ويتم تسجيل ملكية العقار بنظام المشاع، ويكون لكل منهما نسبة من العين.وبلغت تداولات «حصص المشاع» خلال 2019 نحو 92.5 مليون دينار، مستحوذه على 2.5 في المئة من اجمالي تداولات القطاع العقاري البالغة 3.6 مليارات دينار، فيما بلغت خلال عام 2018 ما قيمته 87 مليون دينار.وتركزت معظم تداولات «حصص المشاع» على عقارات واراضي السكن الخاص، حيث استحوذت تداولات العقار السكني على أكثر من 50 في المئة من إجمالي تداولات حصص المشاع، اذ انها تتم في الغالب بالاتفاق بين الاقارب من الدرجة الاولى، وخاصة الورثة، بالتالي يتم تسجيل حصص كل منهم في وزارة العدل. وأيضا تم تداولات العديد من العقارات الاستثمارية بهذا النظام على عقارات استثمارية بمبالغ تجاوزت قيمتها ملايين الدنانير، حيث تتم في معظم الاحيان بين مجموعة من الشركاء لشراء عقار استثماري او تجاري.
تنظيم «حصص المشاع»
وكانت ادارة التسجيل العقاري والتوثيق في وزارة العدل، اصدرت في السابق قائمة شملت ملاحظاتها على نظام «حصص المشاع» وطالبت ببعض التعديلات عليه، منها عدم السماح للشركات ببيع فلل على نظام المشاع كما هو متبع عدد من المشاريع انذاك، وان تتحمل وزارة التجارة والصناعة مراقبة معارض العقارات والإسكان وغيرها التي تعرض فيها بعض الشركات مخططاتها وتعمل على التسويق للمشاريع المقامة على القسائم المشاع في مناطق السكن الخاص دون اعتماد مخططاتها من بلدية الكويت والجهات الرسمية الأخرى.ومن بين المطالبات ايضا ان يقتصر نظام التملك بالمشاع للأقارب من الدرجة الأولى والورثة، وألا تتم الموافقة على اصدار وثائق المشاع إلا بعد موافقة البلدية.وخلال السنوات الماضية وقبل تنظيم هذا النظام شهد بعض القطاعات العقارية فوضى عارمة، وحدث الكثير من المشاكل بين المتشاركين في العين، واصبحت هناك نزاعات قضائية فيما بينهم، الامر الذي تطلب التدخل وتعديل هذا النظام وان يقتصر التعامل به على الأقارب بالدرجة الأولى.وكان من ابرز المشاكل عدم تحديد وصف ملكية الاشخاص في العين، حيث نظام «حصص المشاع» لا يحدد وصف ملكية كل الأشخاص المشاركين في العين، بل يكتفي بتحديد النسبة فقط، أي ان النظام لا يحدد من يمتلك الدور الأول ومن يمتلك الدور الثاني، وإنما فقط يتم ذكر نسبة الملكية.عزوف المستثمرين
وشهد هذا النظام عزوفا صريحا من قبل المواطنين والمستثمرين، وذلك في ظل غياب التشريعات التنظيمية له، حيث تحتاج هذه الانظمة الى مجموعة من القوانين تعمل على حماية الاطراف المشاركة في عملية حصص المشاع.ويختلف نظام «المشاع» عن نظام «الفرز» فالأول لا يتم استخراج وثيقة حرة لكل من المتشاركين في العقار، بل يتم استخراج وثيقة تبين نسب ملكيتهم في هذه العين، أما «الفرز» فيتم استخراج وثيقة مستقلة للعقار المفروز.وكانت البلدية أوضحت في عدة مناسبات أن قوانينها تجيز الفرز عن طريق إقامة فيلتين متلاصقتين على الأكثر على القسيمة ذات الوثيقة الواحدة، ضمن مناطق السكن الخاص والنموذجي وفق اشتراطات وضوابط معينة.ويتميز نظام «حصص المشاع» بالعديد من المميزات، أبرزها أنه اقتصادي التكلفة، إذ إنه في ظل ارتفاع أسعار العقارات، يمكن للمستثمرين أو المواطنين تملك جزء من العين، فهناك العديد من المستثمرين يقومون بشراء عقارات استثمارية أو تجارية بهذا النظام.التسويق للنظام
وعملت العديد من الشركات على تسويق هذا النظام للراغبين في تملك العقارات الخارجية، ويمكن للمستفيد ترحيل أو مبادلة الفترة الزمنية المحددة له مع فترات زمنية أخرى، أو مبادلة وحدة الانتفاع مع وحدات سكنية أخرى.فيما أطلقت دول عدة نظام المشاع لحل المشكلة الإسكانية وعالجت من خلال مشكلة التجمعات العشوائية، فهي من جهة توفر نفقات باهظة على الدولة في تأسيس البنى التحتية والخدمية المترتبة على توسيع المخطط التنظيمي في المنطقة فضلاً عن استغلال كل البؤر والمساحات الشاغرة في العقار، ومن جهة أخرى، تساهم في خفض أسعار العقارات على المواطنين وتأمين المساكن اللائقة بهم وإنعاش قطاعات أعمال البناء والعاملين فيها وتحسين المظهر الحضاري والجمالي للمساكن وللمنطقة.وتسعى تلك الدول إلى إحكام الرقابة على المشاع العقاري، إذ إن قوانينها تعالج المشاكل المتعلقة بالشيوع الذي يهم المواطن بطريقة مباشرة، ليكون أمامه عدة طرق للتصرف بحصته.