«كورونا»… المؤجر أم المستأجر؟!

يثور التساؤل في ظل انتشار وباء كورونا عن مدى تأثير هذا الوباء في عقود الإيجار وخصوصاً الأماكن التي صدرت فيها قرارات بالإغلاق من وزارات الدولة، فما نصوص القوانين التي شرعها المشرع الكويتي لمواجهة الظروف الاستثنائية التي تطرأ على عقود الإيجار؟

وبهذا الصدد فإن نظرية الظروف الطارئة التي نصت عليها المادة (198) من القانون المدني الكويتي تهدف إلى إعادة التوازن الاقتصادي للعقد، فهي تجيز للقاضي بعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، بأن يضيق من مداه أو يزيد في مقابله، ولا يقتصر إعمال هذه النظرية على عقود معينة على اعتبار أن القانون المدني الكويتي هو الشريعة العامة لجميع العقود ما لم يتم استثناؤها بنص خاص.

وهذا ما قررته وأكدته أحكام محاكم التمييز الكويتية، إلا أنه يشترط لتطبيق هذه النظرية على عقود الإيجار أن يكون من شأن الوباء أو الظروف الطارئة الإخلال باقتصادات العقد إخلالاً جسيماً بما هو أقرب من الاستحالة ولكنه ليس مستحيلاً، ولا شك أنه إذا صار الالتزام مستحيلاً تطبق عندئذ نظرية القوة القاهرة التي تؤدي إلى انقضاء الالتزام.

كما تنص المادة 610 من القانون المدني الكويتي التي تطبق على عقود الإيجار الاستثمارية فقط، وهي العقود التي تشتمل على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي أو كان القصد منه مجرد المضاربة، على إجازة طلب إنهاء العقد لكل من المتعاقدين قبل انقضاء مدته إذا وجدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار مرهقاً، على أن يكون الأمر من صميم السلطة التقديرية للمحكمة وبعد موازنة مصالح الطرفين الحكم بإنهاء عقد الإيجار مع تعويض الطرف الآخر تعويضا عادلاً.

أما بشأن مواعيد سداد الأجرة فقد عالجها نص المادة (20) من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجارات العقارات، والتي تقرر حق المستأجر إثبات أن تأخره في الوفاء كان راجعاً إلى عذر قوي تقبله المحكمة، وذلك إذا أوفى المستأجر بعد رفع الدعوى وقبل إقفال باب المرافعة جميع الأجرة المستحقة عليه، وتقدير العذر القوي من المسائل التي تختص بها محكمة الموضوع، ولها الحرية في تقدير الموقف والحكم إما باعتبار الدعوى كأن لم تكن أو بالإخلاء.

السؤال الذي يطرح نفسه الآن في ظل انتشار وباء كورونا، الوباء الصحي العالمي وعلى ضوء القرارات الوزارية التي صدرت بغلق المحلات التجارية وغيرها من الأماكن، والتي قد تخلف آثارها السلبية الإخلال بالتوازن الاقتصادي للعقد بأن يصبح الالتزام مرهقاً يهدد بخسارة فادحة على طرفي العقد المؤجر والمستأجر لا أحد طرفي العقد: هل نظرية الموازنة التي تبناها المشرع الكويتي والتي تهدف إلى إعادة التوازن الاقتصادي للعقد ستطبق في المحاكم إذا توافرت شروطها على حساب المؤجر أم المستأجر؟ أم نحن أمام قصور تشريعي بحاجة إلى تدخل طارئ لمعالجة هذه الثغرة ولسد الانهيار الاقتصادي القادم لأحد أهم قطاعات الدولة (القطاع العقاري)؟