اللهيب لـ الجريدة•: معالجة أزمة الإيجارات بتقسيم آثار «الإغلاق»

قال المدير الشريك في شركة «اللهيب» العقارية والمقيّم العقاري أحمد اللهيب، إن المشكلة الاقتصادية الناتجة عن جائحة كورونا تكمن في خمس نقاط رئيسية، هي دفع الإيجارات، ودفع الرواتب، وسداد القروض، والالتزام بتنفيذ العقود، خصوصاً ما يتعلق بالمواعيد المحددة، إضافة إلى الالتزام بين الموردين وأصحاب الأعمال بسداد الدفعات المستحقة.

وأضاف اللهيب، أن إصدار قانون لمعالجة مشكلة الإيجارات وحدها دون الأخذ بعين الاعتبار النقاط السابقة وعلاقتها وترابط بعضها ببعض، قد يتسبب في الكثير من المشاكل.

وأوضح أنه لابد من إصدار مجموعة واضحة من القوانين والقرارات تتزامن مع أي قانون جديد للإيجارات؛ لئلا تكون هناك فوضى، أو الأضرار أكبر على الشركات العقارية وملاك العقارات، وفي الوقت ذاته تصب في مصلحة جميع الأطراف، وتقلل الأضرار عن الشركات المستأجرة سواء الصغيرة أو الكبيرة.

وذكر أنه لا يمكن علاج قطاع معين وترك الآخر، ويجب ألا يتحمل قطاع وحده تبعات أي قانون من شأنه تنظيم حالات شبيهة لجائحة كوروونا أو القوة القاهرة سواء للوضع الحالي أو المستقبلي، ويجب مراعاة كل الأطراف وعدم تحمل طرف خسارة عن الطرف الآخر.

وبيّن اللهيب، أن ملاك العقارات سواء الأفراد أو الشركات لديهم التزامات دورية، منها: مصاريف استهلاك الكهرباء والماء، وقروض بنكية، ورواتب موظفين، إضافة إلى عقود صيانة مثل مصعد وتكييف وإطفاء وكاميرات مراقبة وأبواب، وأمن، وتأمين.

ولفت إلى أن القرارات الصادرة، مثل قرار بلدية الكويت بتاريخ 22 مارس 2020، لم تعطل بمقتضاها كل الأنشطة، فهناك 17 نشاطاً تجارياً وحرفياً تم استثناؤها، وصدر بها قرار من بلدية الكويت رقم 703-2020 بمزاولة الأعمال فيها، وهناك أيضاً أنشطة تأثرت بالوضع العام، وهي مترابطة مع أنشطة أخرى، فإذا تعطل واحد تعطل الآخر.

وأكد أن القطاع العقاري في الكويت من القطاعات المؤثرة بالاقتصاد الكويتي والمرتبطة بجميع القطاعات، ونحن حالياً في مرحلة شديدة الحساسية وتتطلب التضامن والتعاون ما بين المؤجر والمستأجر لعبور هذه الأزمة بأقل الأضرار، وسرعة إصدار قانون ينظم العلاقة، ومن الممكن تقسيم الآثار وفق فئات وأنشطة على النحو الآتي:

أولاً: فئات تأثرت بشكل كبير من قرار الإغلاق الصادر من مجلس الوزراء بتاريخ 14/3/2020 إذ لم يستطع المستأجرون الانتفاع بالعين المستأجرة في المجمعات والمراكز والأسواق التجارية.

ثانياً: فئات تأثرت جزئياً وبشكل متفاوت من قرار الإغلاق الصادر من مجلس الوزراء، التي لم يستطع المستأجرون فيها من الانتفاع من العين المؤجرة بشكل جزئي:

1 - المحلات الواقعة على الشوارع التجارية.

2 - الوحدات التجارية في العقارات الاستثمارية سواء المحل في الدور الأرضي أو الوحدات التجارية في الدور الأول والثاني.

3 - الوحدات التأجيرية في مناطق المخازن والخدمية والحرفية والتجارية والصناعية والمستأجرة من أملاك الدولة.

4 - الوحدات التجارية في الجمعيات التعاونية والفروع التابعة لها.

5 - المكاتب الإدارية.

ثالثاً: فئات لم تتأثر من قرار الإغلاق وقام المستأجرون بالانتفاع من العين المستأجرة:

1 - السكن الخاص

2 - الشقق في سكن الاستثماري

ومضى اللهيب قائلاً إنه على ضوء ما سبق يجب أن تكون المعالجة حسب الانتفاع على النحو التالي:

- مستأجرو الفئة الأولى تأثروا كثيراً إذ تم إغلاق محلاتهم وتقلصت المنفعة إلى حد كبير، لكن يجب الإشارة أن هناك منفعتين قائمتين وإن كانتا نسبياً قليلتين.

1 - وجود شواغر تابعة للمستأجر، وعلى سبيل المثال، معدات وأجهزة وبضاعة وهي بمأمن.

2 - الانتفاع من الرخصة التجارية وعنوانها على الوحدة المستأجرة. فمن الممكن أن تكون هناك محلات ومخازن أخرى يتم الانتفاع منها من خلال البيع عبر الإنترنت أو الهاتف وخدمة التوصيل قائمة على الرخصة التجارية، فتكون المعالجة بدفع جزء بسيط من قيمة الإيجار شريطة أن تكون هناك قوانين عالجت مسألة الرواتب والقروض وعقود الصيانة.

أما مستأجرو الفئة الثانية، فأوضح اللهيب أنهم انتفعوا جزئياً من العين المستأجرة، فمنهم من نقص الانتفاع للعين المستأجرة في أوقات الحظر فقط، فتكون المعالجة بدفع جزء أو نصف قيمة الإيجار مثلاً شريطة أن تكون هناك قوانين عالجت مسألة الرواتب والقروض وعقود الصيانة.

وعن مستأجري الفئة الثالثة وهم مستأجرو الوحدات السكنية والذين انتفعوا من العين المستأجره دون نقصان.

وبين اللهيب أنه يجب الأخذ بعين الاعتبار ظروف مستأجري الوحدات السكنية خصوصاً الذين تعطل دخلهم آتٍ من أعمال وأنشطة تعطلت أو تأثرت بشكل كبير خلال جائحة كورونا أو تم تسريحهم من وظائفهم، كما أننا نشجع ملاك العقارات قدر استطاعتهم بالنظر إلى المسؤولية الوطنية والاجتماعية، كذلك المستأجر بالتعاون مع الملاك، لاستمرار العلاقة الإيجارية على المدى الطويل.