تراجع حاد لمبيعات العقار السكني في الربع الثاني بسبب فيروس كورونا

بعد أن شهدت المبيعات العقارية أداءً قوياً في الربع الأول من عام 2020 (668 مليون دينار)، عادت مجدداً إلى التراجع في الربع الثاني في أعقاب تفشي جائحة فيروس كورونا، واتخاذ تدابير شملت فرض إجراءات الإغلاق الكامل، الأمر الذي نتج عنه تأثيرات سلبية شديدة على معظم القطاعات الاقتصادية.

وحسب الموجز الاقتصادي الصادر عن بنك الكويت الوطني، بلغ إجمالي المبيعات العقارية 113 مليون دينار فقط في الربع الثاني (بتراجع نسبته 83 في المئة على أساس ربع سنوي، و86 في المئة على أساس سنوي)، فيما تعد أدنى مستوياتها المسجلة منذ عام 1991. ويعزى تراجع المبيعات بصفة رئيسية لقلة أحجام الصفقات على مستوى كل القطاعات الفرعية الثلاثة.

وتجدر الإشارة إلى أن المبيعات المسجلة في الربع الثاني تعزى في الغالب للانتعاش الذي شهدناه خلال يونيو بالتزامن مع تخفيف قيود الإغلاق في إشارة واعدة إلى إمكانية تحسن النشاط في ظل تخفيف القيود بشكل أكبر خلال الأشهر المقبلة. ونظراً لأحجام المبيعات الضئيلة التي شهدها قطاع العقار خلال الربع الثاني وقلة توافر البيانات، سيكون من السابق لأوانه استخلاص أية استنتاجات موثوقة حول الأسعار في هذه المرحلة.

وقال التقرير: إلا أنه من المنطقي افتراض أن الأسعار قد تأثرت سلباً في الربع الثاني من عام 2020، نتيجة لتداعيات الأزمة المزدوجة الناتجة عن تفشي جائحة فيروس كورونا، وصدمة أسعار النفط وما خلفته من انعكاسات سلبية على الوافدين وظروف العمل. وقد تكون تلك التداعيات بطبيعتها طويلة الأجل، وبالتالي نتوقع أن يستغرق سوق العقار بعض الوقت ليتعافى كلياً، خاصة بالنسبة للقطاعات التجارية والاستثمارية التي تكون عادة أقل مرونة في مواجهة مثل تلك الصدمات.

القطاع الاستثماري

وأوضح التقرير أن مبيعات القطاع الاستثماري انخفضت بنسبة 87 في المئة على أساس ربع سنوي، و92 في المئة على أساس سنوي، لتصل بذلك إلى احد أدنى المستويات التاريخية عند مستوى 26 مليون دينار في الربع الثاني من عام 2020. وجاء هذا التراجع على خلفية انخفاض عدد الصفقات بشكل استثنائي (24) بالمقارنة مع المتوسط ربع السنوي البالغ 329 صفقة خلال عام 2019، و271 صفقة في الربع الأول من عام 2020.

وذكر أنه «نظراً لأحجام الصفقات الضئيلة بنحو غير اعتيادي، تشير تقديراتنا إلى أن السوق سيأخذ بعض الوقت حتى يصل إلى مرحلة الاستقرار مرة أخرى، ويستعيد أنماطه الطبيعية قبل أن يتم استخلاص أي استنتاجات موثوقة بشأن الأسعار».

وتابع «ومستقبلياً، قد تتحسن مبيعات وصفقات القطاع الاستثماري في ظل تخفيف قيود الإغلاق، إلا أنها ستكون محدودة في الاغلب، خاصة بالنظر إلى أن معظم الطلب على إيجارات مثل تلك النوعية من العقارات ينبع عادةً من القوى العاملة الوافدة، والتي تأثرت بالتأكيد بسبب عمليات الحظر وإغلاق الأنشطة التجارية. بالإضافة إلى ذلك، فإنه في ظل إشارة التوقعات إلى ارتفاع أسعار النفط وزيادة النمو الاقتصادي خلال العام المقبل، وإن كان بمعدلات معتدلة، إلى جانب بطء وتيرة إصلاح السياسات وتزايد لجوء المستثمرين إلى القطاع السكني للحصول على فرص أفضل، فقد يستغرق الأمر بعض الوقت حتى يتعافى الطلب والأسعار إلى مستويات ما قبل الجائحة».

وأضاف «كما أنه وفقاً لمؤشر أسعار المستهلكين، لم تشهد الإيجارات السكنية (الشقق في الأغلب) أي تغير يذكر، أو تراجعت على أساس سنوي خلال الأشهر العشرة الماضية، ومن المتوقع أن تستأنف اتجاهها الهبوطي في ظل ارتفاع الشواغر، إذ تشير أحدث التقارير إلى تراجع الإيجارات أو عدم تحصيل قيمة الإيجار لمدد تتراوح ما بين شهر إلى شهرين في إطار محاولة الملاك جذب مستأجرين جدد».

القطاع السكني

وأشار التقرير إلى ان مبيعات القطاع السكني تراجعت بحدة إلى 72 مليون دينار في الربع الثاني من عام 2020، مقابل 291 مليون دينار في الربع الأول من العام الحالي (- 75 في المئة على أساس ربع سنوي وبنسبة - 81 في المئة على أساس سنوي). وجاء تراجع المبيعات على خلفية الانخفاض الملحوظ في عدد الصفقات، والذي شهد تراجعاً استثنائياً إلى 251 صفقة (-70 في المئة على أساس ربع سنوي و-78 في المئة على أساس سنوي).

وبين أنه «في حين من المتوقع أن تتأثر القطاعات الأخرى بالقيود والحظر الناتج عن تفشي فيروس كورونا، إلا أن القطاع السكني عادة ما يكون أكثر مرونة في مواجهة تلك الصدمات، حيث ترتكز قاعدة الطلب على المواطنين ممن يتمتعون بوظائف مستقرة في الأغلب، هذا إلى جانب أن العرض محدود إلى حد ما، خاصة في المناطق الرئيسية. وبفضل تلك الركائز القوية، نتوقع أن يشهد القطاع السكني انتعاشاً سريعاً نسبياً (من حيث كمية المعاملات) خلال الأشهر المقبلة في تخفيف القيود».

تراجعت مبيعات القطاع التجاري بنسبة 91 في المئة على أساس ربع سنوي، وبنسبة 86 في المئة على أساس سنوي، إذ بلغت 15 مليون دينار فقط في الربع الثاني من عام 2020، تمت من خلال أربع صفقات فقط (- 98 في المئة على أساس سنوي).

ووقع القطاع التجاري- الذي عادة ما يشهد مبيعات أقل من القطاعات الأخرى- تحت وطأة ضعف الأنشطة التجارية خلال فترة الإغلاق، في ظل توافر تقارير مختلفة عن المصاعب التي تواجهها بعض الشركات في تسديد قيمة إيجار المساحات التجارية، مما أدى إلى خفض قيمة الإيجار وتأجيل السداد لمختلف المستأجرين التجاريين، وإن كانت فئة مستأجري قطاع التجزئة هم الأشد تأثراً بارتفاع إيجارات مراكز التسوق.

وفي ظل الرفع التدريجي لإجراءات الحظر، قد يشهد القطاع انتعاشاً تدريجياً، إلا أن الأداء الضعيف قد يستغرق بعض الوقت قبل أن ينحسر، خاصة نتيجة لارتفاع أعداد الشركات المتعثرة وخسارة عدد كبير من الوافدين لوظائفهم، مما قد يثقل كاهل الطلب على المساحات التجارية بما ينعكس في هيئة تراجع الأسعار في بعض المناطق.