انتعاش مبيعات العقار محلياً بعد رفع قيود الإغلاق

بعد التراجع التاريخي، الذي أصاب المبيعات العقارية في الربع الثاني من 2020، على خلفية تداعيات «كورونا»، وتأثير إغلاق أنشطة الأعمال على المستوى الوطني حتى يوليو الماضي، عادت المبيعات مجدداً للانتعاش في الربع الثالث من العام الحالي، وتمكنت من الوصول تقريباً إلى مستويات ما قبل الجائحة لتصل إلى 662 مليون دينار، بزيادة قدرها حوالي خمسة أضعاف على أساس ربع سنوي.

وحسب الموجز الاقتصادي الصادر عن بنك الكويت الوطني، يعزى هذا الانتعاش إلى رفع قيود الحظر على أنشطة الأعمال والسماح بحرية التنقل، مما ساهم في زيادة مبيعات القطاعات الفرعية الثلاثة، وذلك بدعم من الطلب المكبوت بعد عدة أشهر من فرض القيود الاحترازية.

وعلى الرغم من تحسن النشاط العقاري تدريجياً من أدنى مستوياته المسجلة في أبريل/مايو، إذ وصل إلى 245 مليونا في سبتمبر، فإن المبيعات قد تتراجع مجدداً في ظل استمرار ضعف القطاعين التجاري والاستثماري على خلفية تداعيات الجائحة على أنشطة الأعمال والوافدين.

رياح معاكسة

ارتفعت مبيعات القطاع الاستثماري (أي الشقق والعمارات السكنية) بأكثر من 5 أضعاف على أساس ربع سنوي في الربع الثالث من 2020 لتبلغ 138 مليونا رغم استمرار تراجع مستوياتها مقارنة بالفترة المماثلة من العام الماضي (%49- على أساس سنوي). ويعود الفضل في الارتفاع على أساس ربعي سنوي إلى النمو المفاجئ في عدد الصفقات والذي ارتفع أكثر من ستة أضعاف على أساس ربع سنوي (فيما يعزى في الغالب إلى انخفاض الأساس المرجعي للمقارنة في الربع الثاني من 2020) أكثر من كونه بفضل تحسن الأنشطة. وبلغ عدد الصفقات 149 في الربع الثالث من 2020، بانخفاض بلغت نسبته 56 في المئة على أساس سنوي فيما يعد أقل بكثير من المتوسط ربع السنوي لعام 2019 البالغ 349 صفقة.

ومن المرجح أن يكون تراجع أحجام المبيعات بصفة استثنائية، خلال الفترة الممتدة، ما بين مارس إلى يوليو قد ساهم في حجب اتجاهات الأسعار، إلا أن تحسن وتيرة الأنشطة في الربع الثالث من العام الحالي (رغم أنها لاتزال منخفضة وفقًا لمعايير ما قبل الجائحة) قد يعني تحسن قراءات الأسعار. وبصفة خاصة، قد يكون الارتفاع الحاد في أسعار المباني الذي شهدناه خلال الفترة الممتدة من مارس إلى يونيو نتيجة لقلة أحجام المعاملات العقارية وعدم اتضاح قراءات الأسعار، إلا أنها اتجهت بشكل حاد نحو الانخفاض في الأشهر الأخيرة مع تزايد حجم المعاملات، مما أعطى مؤشراً أكثر ثقة وكفاءة. ويبدو أن أسعار القطاع الاستثماري تتجه نحو الانخفاض في الوقت الحالي، تماشياً مع الأوضاع الضعيفة التي تعتري السوق، اذ انخفضت أسعار الشقق بنسبة 6 في المئة على أساس سنوي في سبتمبر.

ونظراً لتعدد المصاعب التي يوجهها قطاع العقار الاستثماري حالياً، تشير التوقعات إلى أن عملية التعافي بالكامل ستستغرق بعض الوقت. ويتعرض القطاع، الذي كان مثقلا بالعرض المفرط وانخفاض الإيجارات حتى قبل تفشي الجائحة، لمواجهة ضغوطاً إضافية في الفترة الحالية والتي تتمثل في ضعف طلب الوافدين، نتيجة للتأثيرات السلبية للجائحة على تلك الفئة من السكان، والذي يعد المحرك الرئيسي للطلب في القطاع الاستثماري.

ويرتبط تعافي الطلب بوتيرة التعافي الاقتصادي ودرجة النجاح في السيطرة على معدلات الإصابة بالفيروس، التي لاتزال مرتفعة، مما يزيد من خطر تجدد فرض حظر التجول وإعادة القيود الاحترازية. بالإضافة إلى ذلك، أقر مجلس الامة مؤخراً قانوناً جديداً يستهدف تقليص أعداد العمالة الوافدة إلى حد كبير ومعالجة اختلال التركيبة السكانية. وتم تكليف الحكومة بإعداد خطة مفصلة خلال عام من تاريخ العمل بالقانون- وهو الأمر الذي سيزيد الضغوط على القطاع الاستثماري.

تزايد مبيعات القطاع السكني

ارتفعت مبيعات القطاع السكني ستة أضعاف على أساس ربع سنوي، بنسبة 21 في المئة على أساس سنوي في الربع الثالث من 2020 لتصل إلى 433 مليون دينار، فيما يعتبر أعلى معدلاتها منذ الربع الأول من 2015. وتعزى تلك المبيعات القوية إلى تزايد عدد الصفقات التي بلغ مجموعها 1676 صفقة، في تناقض واضح مع مستويات الربع الثاني من العام الحالي التي بلغت 251 صفقة فقط، كما يعد هذا المستوى هو الأعلى منذ 2013. كما أن انتعاش القطاع السكني يعود جزئياً للطلب المكبوت بعد عدة أشهر من فرض قيود الحظر، إلى جانب الركائز القوية التي يتميز بها القطاع، بما في ذلك مرونته وقدرته على الصمود في وجه الضغوط الناجمة عن الجائحة.

وتنبع الركائز القوية التي يتميز بها القطاع من العرض المحدود وتزايد عدد السكان على المستوى الوطني، هذا إلى جانب السيولة الجيدة ،وفقد عدد ضئيل جداً من المواطنين لوظائفهم أثناء الجائحة، مما ساهم في الحفاظ على استقرار الطلب.

ومن جهة أخرى، فإنه نظراً لتعرض ربحية القطاع الاستثماري للمزيد من الضغوط نتيجة للشواغر وانخفاض الإيجارات، هناك أدلة غير مؤكدة على تحول المستثمرين إلى القطاع السكني بحثاً عن الفرص الاستثمارية، كالمضاربة العقارية وإمكانية إيجاد فرص إيجارية أفضل.

وإن كانت قراءة اتجاهات الأسعار قد واجهت بعض العراقيل خلال الأشهر الماضية نتيجة لضعف احجام المبيعات، إلا أننا نعتقد أن مؤشرات الأسعار أصبحت الآن أكثر ثقة نظراً لتحسن وتيرة أنشطة القطاع خلال الربع الثالث من 2020، إذ ارتفعت أسعار المنازل والأراضي بنسبة 4 في المئة، و6 في المئة على التوالي على أساس سنوي في سبتمبر.

وعلى الرغم من إمكانية تراجع الأداء القوي لنشاط القطاع السكني، وتضاؤل مبيعاته خلال الأشهر المقبلة مع تلاشي تأثيرات رفع القيود، فإن التوقعات تشير إلى حفاظه على مستويات جيدة بصفة عامة في المديين القريب والمتوسط بفضل توقعات الطلب المتزايد والمتواصل من قبل المواطنين على القطاع السكني.

بوادر الضعف

ارتفعت مبيعات القطاع التجاري في الربع الثالث من 2020 لتصل إلى 91 مليون دينار (نمو بواقع خمسة أضعاف على أساس ربع سنوي) بفضل تخفيف القيود، رغم بقائها عند مستويات منخفضة مقارنة بمستويات ما قبل الجائحة (54- في المئة على أساس سنوي). ويعزى ارتفاع المبيعات إلى انتعاش عدد الصفقات (سبعة أضعاف على أساس ربع سنوي) في أعقاب الانخفاضات الاستثنائية الناتجة عن الجائحة في الربع الثاني من 2020، وإن كانت تعتبر منخفضة (82- في المئة على أساس سنوي) مقارنة بمستوياتها الاعتيادية خلال فترة ما قبل الجائحة.