القطاع العقاري الخليجي... مشاكل دورية أم معضلة هيكلية؟

تراجعت قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي في الفترة الممتدة بين يناير 2020 إلى أكتوبر 2020، مقارنة بمستويات العام الماضي، إذ انخفضت القيمة الإجمالية للصفقات بنسبة 4 في المئة على أساس سنوي إلى 72.1 مليار دولار، مقابل 75.5 مليارا في الفترة المماثلة من 2019، وفقاً لتقديرات "كامكو إنفست".

واستحوذت السعودية على أكثر من 52 في المئة من قيمة الصفقات، بينما ساهمت الإمارات بنسبة 21.6 في المئة من إجمالي قيمة الصفقات العقارية في المنطقة.

وحسب تقرير صادر عن "كامكو إنفست"، فإنه على الرغم من ذلك، ارتفع متوسط قيمة المعاملة لكل صفقة عقارية بنسبة 7.6 في المئة على أساس سنوي، ليصل إلى نحو 166.105 دولارا خلال الفترة الممتدة ما بين يناير 2020 إلى أكتوبر 2020 مقابل نحو 154.365 دولارا، في الفترة المماثلة من عام 2019.

ومن جهة أخرى، انخفض عدد الصفقات منذ بداية العام حتى أكتوبر 2020 بنحو 11 في المئة على أساس سنوي إلى 434.158 صفقة. ويعزى انخفاض كمية وقيمة الصفقات على أساس سنوي إلى التأثير السلبي الناجم عن جائحة كوفيد-19 على الطلب العقاري وشرائحه الفرعية المختلفة. كما أن علامات التراجع الحاد التي شهدتها الصفقات العقارية خلال 2019 ستمتد الآن حتى 2021 إلى أن تعود ظروف الطلب إلى طبيعتها الاعتيادية بعد انتهاء الجائحة.

ونتوقع أن يتقلص جانب العرض بشكل دوري في عام 2021 من حيث تراجع اعلان المطورين عن المشاريع المستقبلية، نظراً لضعف بيئة الطلب السائدة حالياً، وهو الأمر الذي من شأنه المساهمة في الحد من الانخفاض الحاد للأسعار والإيجارات في المستقبل. إلا أننا نعتقد أنه ستكون هناك حاجة للمحفزات الهيكلية لتلبية اتجاهات الطلب المتغيرة ضمن كل قطاع من القطاعات الفرعية لسوق العقار.

التكاليف السكنية

تسببت جائحة كوفيد-19 في إضافة المزيد من الرياح المعاكسة أمام طلب المستخدمين النهائيين في قطاع العقارات السكنية في دول مجلس التعاون الخليجي، مما أدى إلى انخفاض الإيجارات والأسعار على أساس سنوي في 2020، رغم العرض المحدود وطرح العديد من المبادرات الحكومية لامتلاك المنازل. وتعرضت الإيجارات في كل الأسواق السكنية للعديد من الضغوط خلال 2020، حيث توجه المستأجرون نحو التوفير والتحول إلى مساكن أقل تكلفة، أو توجهوا للحصول على المزيد من الحوافز المشجعة في عقود الإيجار القائمة. وكان مستوى تراجع الإيجارات أعلى من انخفاض الأسعار في العام 2020، إذ فضل بعض البائعين تأجيل بيع الشقق والفيلات السكنية سعياً منهم للحصول على أسعار أعلى في المستقبل. ونتيجة لذلك، تقلصت العائدات بنهاية عام 2020 نتيجة للانخفاض المتزايد في الإيجارات، وتراجع صفقات البيع سواء في سوق إعادة البيع أو على المخطط. ومستقبلياً، فمن المتوقع أن يظل السوق السكني واقعاً تحت الضغوط إلى أن تتحسن أساسيات القطاعات الرئيسية الأخرى مثل أعداد الأسر ومعدلات التوظيف، كما نتوقع أن يواصل المطورون تقديم مجموعة من الحوافز مثل الإعفاء من الرسوم، وعرض بعض الخصومات وعقود الإيجار المنتهي بالتملك، هذا إلى جانب توفير خيارات التمويل العقاري لجذب المستثمرين الجدد والمستخدم النهائي للاستفادة من الأسعار المنخفضة.

أداء الأسهم العقارية

تعافت الأسهم العقارية بنهاية نوفمبر 2020، بالتزامن مع تحسن أداء الأسواق بصفة عامة مقارنة بأدنى مستوياتها المسجلة في مارس 2020، والتي نتجت عن العمليات البيعية المكثفة للأسهم العالمية مع بداية ظهور الجائحة. إذ تراجع مؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة "ريفينيتيف" بنسبة 31.6 في المئة خلال الفترة الممتدة ما بين يناير 2020 إلى 23 مارس 2020، إلا أن أداءه تحسن بنهاية نوفمبر 2020، لينهي تداولاته مغلقاً على ارتفاع هامشي منذ بداية العام الحالي حتى تاريخه. وشهدت مؤشرات الأسهم الإقليمية المرتبطة بقطاع العقار تحركات حادة، إلا أنه في أغلب الحالات، كان الأداء مدفوعاً بصفة خاصة بأسماء الشركات ذات القيمة السوقية المرتفعة والتي كان لها تأثير مباشر على مؤشر القطاع. ويعيد المطورون في المنطقة النظر في بعض المشاريع الرئيسية في ضوء ضعف بيئة الطلب الحالية، وإجراء تعديلات على جانب العرض، وهو الأمر الذي من شأنه أن يساهم في تعزيز استقرار القطاع. لذلك نتوقع أن يظل أداء القطاع كله متوقفاً على أداء أسهم محددة خلال عام 2021، حيث يركز السوق على معدل العائد الداخلي للمشروع واتضاح رؤية التدفقات النقدية، حتى تتحسن توقعات الطلب على المديين القريب والمتوسط للقطاع العقاري كله والقطاعات الفرعية المختلفة.