اتحاد العقاريين: 84.6% نسبة الإشغال في القطاع الاستثماري

ذكر اتحاد العقاريين أنه «وفقاً لبيانات الهيئة العامة للمعلومات المدنية، فإن إجمالي العقارات والوحدات في القطاع الاستثماري بلغ 396.15 ألف وحدة سكنية».

وكشف «العقاريين» في مؤتمر صحافي عقده أمس، بمناسبة صدور المرشد العقاري لعام 2021 الذي تم إنجازه بالتعاون مع مؤسسة الكويت للتقدم العلمي بحضور كل من رئيس الاتحاد توفيق الجراح وأمين السر إبراهيم العوضي، أن عدد الوحدات الشاغرة في القطاع الاستثماري بلغ نحو 61 ألف شقة من أصل الإجمالي، كما في أبريل 2021، أي إن متوسط نسبة الإشغال في القطاع الاستثماري تبلغ 84.6 في المئة.

وفي هذا الصدد قال الجراح، إنه مع وجود نسبة إشغال تبلغ 84.6 في المئة، فإن إجمالي عدد الشقق السكنية المشغولة يبلغ 335.1 ألف شقة، مؤكداً أن العينة التي تم من خلالها استقصاء معلومات العقار الاستثماري في الكويت شملت 50 في المئة من إجمالي العقارات الاستثمارية بالكويت، مما يعني أن حجم العينة الضخم إنما يعكس الواقع الحقيقي لوضع السوق المحلي.

وأضاف الجراح أن الانخفاض في نسبة إشغال العقارات الاستثمارية خلال العامين الماضي والحالي كان متوقعاً بسبب ظروف جائحة (كوفيد 19)، وما تسببت به من تراجع قاعدة توظيف الوافدين بنسبة 5 في المئة، مما أثر على قطاع العقار الاستثماري وتسبب في انخفاض نسبة الإشغال ومعدلات الايجار ما بين 10 و15 في المئة.

وتوقع أن يستمر الانخفاض في قاعدة العمالة الوافدة في الكويت بنسبة 5 في المئة أخرى في 2021 مع استمرار الركود في 2022، على أن تبدأ اعتباراً من عام 2023 عودة توظيف الوافدين بنسبة 3 في المئة ثم 5 في المئة في 2024، لكن وعلى الرغم من ذلك فإن التوقعات تشير إلى أن قاعدة التوظيف لعام 2024 ستبقى أقل من مستوى 2019.

بدوره، قال العوضي، إن التوقعات تشير إلى انخفاض معدلات الإشغال إلى 82 في المئة في 2022 لسبب بسيط ألا وهو المعروض الإضافي الذي سيدخل إلى السوق خلال تلك الفترة، على أن يتحسن المعدل إلى 85 في المئة في 2024، متوقعاً في الوقت ذاته أن يعود متوسط معدل الإيجار في 2024 إلى مستوى 2020 لكنه لا يزال أقل من مستوى 2019.

وأشار العوضي، إلى أن نسب الإشغال الحالية تتراوح في معظم المناطق بين 84 و87 في المئة، في حين تصدرت منطقة دسمان قائمة نسبة الإشغال، فيما سجلت منطقة الجابرية أعلى نسبة إشغال بنسبة 88.5 في المئة، وشكلت منطقة السالمية أكبر منطقة استثمار في الكويت بنسبة إشغال تبلغ 87 في المئة.

وعن متوسط القيم الايجارية، افاد العوضي أن متوسط سعر الشقة السكنية بلغ نحو 4.7 دنانير للمتر المربع في 2017، بينما انخفض المتوسط إلى 4.6 في 2018 و 4.5 في 2019 و4.4 في 2021، مؤكداً أن تراجع أعداد الوافدين يعتبر أحد أهم الأمور التي يمكن أن تؤثر على أسعار القيم الإيجارية.

وتوقع العوضي أن تنخفض نسبة الإشغال إلى معدل 82 في المئة في 2022 إضافة إلى انخفاض متوسط الايجار الشهري للوحدة الاستثمارية إلى 4.3 دنانير للمتر، على أن يشهد السوق تعديلاً في 2023 قبل أن يعود إلى وضعه الطبيعي في 2024 لتصل نسبة الإشغال إلى 85 في المئة ومتوسط الايجار 4.5 دنانير للمتر، لافتاً إلى أن نسبة الإشغال في 2019 كانت 88 في المئة ومتوسط القيمة الإيجارية 4.6 دنانير للمتر.

على هامش المؤتمر الصحافي، استبعد الجراح أن تشهد الكويت أزمة رهون عقارية نتيجة انخفاض أسعار العقار الاستثماري والقيم الإيجارية بنسبة تتراوح بين 10 و15 في المئة، موضحاً أن معظم نسبة تغطية العقارات المرهونة نسبة إلى القروض تفوق الـ150 في المئة في أغلب الأحيان.

وأشار إلى أنه من الصعب أن على المستثمر أن يجد عقاراً يوفر له عائداً يصل إلى 7.5 في المئة كما هو عوائد العقار الاستثماري، الامر الذي يشعرنا بالاطمئنان.

وأكد الجراح أن انخفاض معدلات الايجارات ونسب الإشغال كان متوقعاً أن يكون أكبر من ذلك، لكن الدراسة الواقعية كشفت عن أن التراجع الذي شهده السوق كان ضعيفاً وأن سوق العقار الاستثماري ما زال مستقراً.

وتوقع أن تشهد عملية تطوير العمارات الاستثمارية تباطؤاً ملحوظاً خلال الفترة المقبلة، إذ يتجه الكثير من المستثمرين نحو العقارات الجاهزة، لكن هذا الأمر لا ينطبق على المواقع المميزة بشكل خاص، مشيراً إلى أن عودة عملية التطوير من جديد لن تكون قبل 2024.

علق اتحاد العقاريين على هامش المؤتمر الصحافي أمس، على موضوع منع الشركات المدرجة في بورصة الكويت من تسجيل وتملك العقارات، وقال في بيانه، إن من أهم الأهداف الرئيسية لاتحاد العقاريين خلق مظلة آمنة تضم ملاك العقار في دولة الكويت لتسويقه في مجتمع الأعمال والجهات المعنية والدفاع عن حقوق العقاريين والقيام بدور فعال في تنظيم وتنمية قطاع العقار سواء كان هؤلاء الملاك من الأفراد أو من الشركات وسواء كانت تلك الشركات عامة مساهمة أو مقفلة أو ذات مسؤولية محدودة.

وأكد الاتحاد بهذه المناسبة أن إدارة التسجيل والتوثيق العقاري توقفت عن نقل أي عقار إلى أي شركة مساهمة عامة كانت أو مقفلة إلا بعد أن يتم إحضار کشف بمساهمي الشركة عند تأسيسها وكشف مساهميها الحاليين، تطبيقاً للمادة الثامنة من المرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات، التي نصت على حظر تملك العقارات للشركات التجارية التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين، وأن تلتزم تلك الشركات بأن تضمن بعدم وجود أي مساهم اجنبي ضمن قائمة المساهمين في الشركة.

ويؤكد الاتحاد أن هذا القانون قد صدر منذ عام 1979 ويعتبر في حيز التنفيذ، ولا شك أن هذا الأمر قد يتسبب بأضرار مباشرة وغير مقبولة على الشركات الكويتية والعقارية منها بالأخص وخاصة بالنسبة إلى الشركات المدرجة في بورصة الكويت، إذ يتيح نظام التداول في البورصة لغير الكويتيين في بيع وشراء الأسهم وهذا يعني بالتبعية إمكانية قيام الغير كويتيين بالتملك بأي شركة عقارية مما يعني حرمانها من تسجيل أي عقار داخل دولة الكويت .

وينطبق الحال كذلك على البنوك الكويتية، وهذا يعني أن جميع البنوك الكويتية يدخل من ضمن ملكياتها غير الكويتيين مع العلم بأن البنوك تقوم كذلك بممارسة النشاط العقاري إضافة إلى نشاط التمويل، وعادة ماتقوم بتسجيل العقارات بإسمها كضمان مقابل أي تمويل ممنوح سواء بالنسبة إلى الشركات وحتى بالنسبة للأفراد، وأي توقف لإدارة التسجيل والتوثيق العقاري عن تسجيل العقارات باسم البنوك يعني كذلك التأثير المباشر على نشاط التمويل بالإضافة إلى النشاط العقاري وهو ما قد يتسبب بضرر مباشر وحقيقي وخطير على الإقتصاد الكويتي.

ويتساءل الاتحاد أيضاً عن تأثير هذا القرار على مساعي بورصة الكويت في الحصول على المزيد من الترقيات في المؤشرات العالمية وكل ذلك من أجل جذب مزيد من رؤوس الأموال والمستثمر الأجنبي وهناك قوانين في الدولة تقف ضد مصالح الشركات العقارية وتؤثر على حقوق مساهميها الذي يشكل فيه المواطنون الكويتيون الغالبية العظمى من ملاكها، هذا بالإضافة إلى العديد من الجهات والمؤسسات الحكومية! ومدى تأثر هذا القرار لدى ملاك هذه الشركات والذي قد يدفعهم من الإنسحاب من بورصة الكويت بسبب هذه الإجراءات والممارسات التي تعيق ممارسة عملها ونشاطها الأساسي! وكل ذلك بهدف منع أي أجنبي لتملك أي سهم من أسهمها؟.

لنطرح هذا السؤال المهم وهو كيف تسمح وزارة العدل باعتماد عقود تأسيس الشركات عقارية كويتية يكون من ضمن نشاطها تملك وبيع وشراء العقارت، وجميع قوانين الدولة ذات الصلة المعتمدة من باقي الوزارات والمؤسسات والجهات الحكومية تتيح وتمنح الأجنبي حق شراء أسهم تلك الشركات؟

سند الشمري