كخطوة بديلة أمام المشروع الحكومي المحال الى مجلس الأمة بشأن التمويل العقاري للسكن الخاص (الرهن العقاري)، تقدّم 10 نواب باقتراح بقانون يتيح لبنك الائتمان الكويتي، بما يسمح له بممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري، لتوفير سيولة مالية مستدامة لديه "بيع الرهون العقارية على المستثمرين" تمكّنه من مواصلة نشاطه في الإقراض العقاري للسكن الخاص، وفيما يلي أبرز مواد الاقتراح الذي حصلت "الجريدة" على نسخة منه.وبيّن الاقتراح التعريفات التالية: المستفيد: المواطن الحاصل على عقد القرض العقاري من البنك.عقد التمويل العقاري: عقد ائتماني أبرمه المستفيد مع البنك منح على إثره قرضاً مالياً لشراء سكن خاص أو بنائه أو زيادة الانتفاع بتوسعته أو ترميمه مقابل ضمان وثيقة تملكه للعقار كرهن إلى حين وفائه بكامل مبلغ مديونيته.عقد إعادة التمويل العقاري: شراء المستثمرين للقروض العقارية من البنك المدعمة بوثائق تملك عقارات المواطنين المرهونة لديه رهناً رسمياً، ونقل كل الحقوق المتصلة بهذه القروض المشتراة إلى المستثمرين تحت إدارة البنك وإشرافه.التزامات عقد التمويل العقاري: حقوق مالية تؤدى للبنك وفق شروط وأحكام متفق عليها عند إبرام عقد التمويل العقاري متمثلة في سداد المستفيد لأصل قرضه العقاري وفائدته المدفوعة من قبل وزارة المالية في أوقات محددة لأجل معلوم.حقوق عقد التمويل العقاري: التدفقات النقدية الناشئة لمصلحة البنك نتيجة إبرام عقد للتمويل العقاري مع المستفيد، وما يتعلق بها من الرهون والضمانات وغيرها مما اتفق عليه بين الطرفين وقت الإبرام.المادة 2: يصرح للبنك - وفق أحكام هذا القانون - بممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري لتوفير سيولة مالية مستدامة لديه تمكّنه من مواصلة نشاطه في الإقراض العقاري للسكن الخاص عبر إنشاء سوق ثانوية يتم من خلالها بيع قروضه العقارية وما يرتبط بها من حقوق على المستثمرين وفق الأساليب والأدوات المالية المتعارف عليها في هذا الشأن بالأسواق المالية المحلية والعالمية.المادة 3: للبنك في سبيل تحقيق هذا الغرض واستدامته القيام بما يلي:1. إصدار السندات والصكوك.2. إصدار الأوراق المالية المضمونة بأصوله وتدفقاتها النقدية الناشئة منها.3. الاستثمار في مختلف أصول الدخل الثابت.4. أي أنشطة استثمارية أخرى قليلة المخاطر تتناسب مع الطبيعة التشغيلية للغرض الجديد المضاف إلى أنشطة البنك. ويضمن البنك وحده جميع الالتزامات الناشئة عن إصدار سنداته وصكوكه وأوراقه المالية، ويلتزم ببيان ذلك في كل ما يصدره للمستثمرين في هذا الشأن، ولا تشكل هذه الإصدارات التزاماً أو ديناً على دولة الكويت إلا في الحدود المبينة بالمادة 8 من هذا القانون.المادة 4: يحدد بقرار من مجلس إدارة البنك المحفظة المالية المستهدفة لاستدامة نشاط الإقراض العقاري لديه بما يتوافق مع البرنامج الزمني للتوزيع الفعلي للقسائم الحكومية في الخطط الخمسية المعتمدة من قبل المؤسسة العامة للرعاية السكنية، ليتم تمويلها على ضوء تلك الاحتياجات فقط.ويحظر على البنك ما يلي:
أنشطة محظورة
1. ممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري بما يجاوز السقف المستهدف لتمويل المحفظة المالية للقروض العقارية.2. ممارسة نشاط إعادة تمويل العقاري على عقود التمويل العقاري التي يتوقع إبرامها مستقبلا، ويقتصر هذا النشاط على قروضه العقارية القائمة في سجلاته.3. الإفراط في ممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري أو تسهيل شروطه بهدف التأثير على أسعار الأراضي والعقارات السكنية.4. شراء أي نوع من أنواع القروض أو التسهيلات الائتمانية الممنوحة من قبل البنوك وشركات الاستثمار والتمويل التي يدخل نشاط التمويل العقاري للسكن الخاص أغراضها، وغيرها من القروض والتسهيلات الائتمانية الأخرى أياً كان مسماها.ويحدد بنك الكويت المركزي العائد الأمثل على عقود إعادة التمويل العقاري، بما يضمن استدامة نشاط الإقراض العقاري لدى البنك، ويراقب تنفيذها، ويوقع الجزاءات عليها، بما يكفل عدم زيادة السيولة بصورة تزيد فعلياً على الإنتاج الحقيقي، للحفاظ على أسعار الأصول العقارية والحيلولة دون تضخمها بصورة مصطنعة.المادة 5: يحدد بقرار من مجلس إدارة البنك السياسات المتبعة في عقود إعادة التمويل العقاري مع تحديثها دورياً كلما دعت الحاجة لذلك، ومما تشتمل عليه تلك السياسات: حظر بيع عقود التمويل العقاري المتعثرة لدى البنك، ويحدد القرار أسس ومعايير تصنیف جودة القروض العقارية، والشروط اللازمة توافرها قبل إعادة تمويلها، ووضع حد أعلى لقيم عقود إعادة التمويل العقاري، وفق أفضل الممارسات في إدارة الائتمان والمخاطر، بما يكفل استقرار أسعار الأصول العقارية، تحديد العائد على عقود إعادة التمويل العقاري، وفق ضوابط بنك الكويت المركزي.تعثّر المواطنين المستفيدين من البنك
نصت المادة 8 من الاقتراح على أن: يعفى المستفيد - وفق أحكام هذا القانون - مدة (3) أشهر عن أداء ما عليه من التزامات في عقد تمويله العقاري إذا أثبت للبنك - بصفته مديراً عن المستثمرين - تغير ظروفه إجبارياً انتهت به إلى تعثر الوفاء بما عليه في الآجال المتفق عليها، ويجاب إلى طلبه من تاريخ موافقة البنك عليها بما يؤيدها من المستندات اللازمة دون تحمله لأي رسوم أو تكاليف إضافية أو تغير للشروط والأحكام في عقده ، ولا يجوز إعادة جدولة مبالغ الالتزامات التي عليه في فترة تعثره لتضاف إلى أقساطه الاعتيادية في فترة لاحقة بهدف استيفائها إذا ما تمكن من تسوية وضعه الطارئ خلالها. فإذا انقضت المهلة المذكورة، حق للبنك - بصفته مديراً عن المستثمرين - بعدئذ إنذاره لمدة (3) أشهر لدفع ما عليه من التزامات جديدة وفق شروط وأحكام عقد تمويله العقاري، مع جدولة ما عليه في فترة تعثره على مدة (18) شهراً كحد أقصى.فإن استحال على المستفيد المتعثر الدفع، اشترت خزينة الدولة كامل رصيده المتبقي من عقد تمويله العقاري مع نقل حقوق عقاره المرهون إليها، ويوثق قبل شراء مديونيته أمام كاتب العدل بدولة الكويت إقراراً رسمياً على النموذج الذي تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون يلتزم فيه بسداد مديونيته المشتراة وفقاً للأقساط والمدة والشروط والأحكام التي تحددها الدولة دون أي فائدة عليها.
عقود التمويل العقاري
المادة 6: تبقى عقود التمويل العقاري المبيعة على المستثمرين وما يتصل بها من حقوق تحت إدارة البنك وإشرافه.المادة 7: تقتصر عمليات إعادة التمويل العقاري على عقود التمويل العقاري المرهونة عقاراتها رهناً رسمياً بين المستفيد والبنك في وقت إبرام التعاقد بينهما.المادة 9: تنشأ وزارة المالية صندوقاً لمعالجة أوضاع المديونات المتعثرة المشتراة من قبل الدولة المذكورة في المادة (8) من هذا القانون، وتحدد اللائحة التنفيذية كيفية عمله وتمويله.المادة 10: تدعم وزارة المالية أسعار فائدة القروض العقارية للبنك، بما يكفل استدامة نشاطه في منح القروض العقارية للسكن الخاص، ونجاح نشاطه في إعادة التمويل العقاري، وفق الأسس الاقتصادية بالتنسيق مع بنك الكويت المركزي.المادة 11: يلتزم البنك بالتعاقد مع مؤسسات التصنيف الائتماني العالمية لتقييم جدارته الائتمانية بصورة دورية مع نشر نتائج هذا التقييم.المادة 12: لا تسري أحكام القانون رقم (7) لسنة 2010م المشار إليه على الصكوك التي تصدر وفقاً لأحكام هذا القانون.المذكرة الإيضاحية
وجاء في المذكرة الإيضاحية للاقتراح: غني عن البيان شرح التحديات المالية التي تواجه المالية العامة لدولة الكويت، نتيجة استمرار اعتماد البلاد على النفط كمصدر شبه وحيد وغير تراجع أسعار النفط منذ السنة المالية 2015/2014 إلى شح السيولة في خزينة الدولة، مما حدا بالسلطة التنفيذية إلى اتخاذ تدابير كان من بينها عدم زيادة رؤوس أموال الجهات ذات الميزانية المستقلة مدة (5) سنوات، وهو أمر أثر على قدرة بنك الائتمان الكويتي - جهة حكومية ذات ميزانية مستقلة - في الوفاء بالتزاماته الجديدة تجاه تمويل المواطنين لبناء وحداتهم السكنية في المدن الإسكانية الجديدة التي صدر لأهاليها تراخيص بناء فيها، مع احتمالية لتتكرر ذات المشكلة مستقبلاً بالمدن، والمناطق الأخرى التي لم يصدر لأهاليها تراخيص بناء حتى الآن.تحديات
وبينت المذكرة، أن تلك التحديات فرضت أهمية إيجاد مصدر تمويلي مستدام لبنك الائتمان الكويتي؛ ليواصل دوره تجاه المواطنين في إعطاء القروض العقارية للسكن الخاص بذات الشروط الحالية المتمثلة في منح المستفيدين قرضاً بقيمة 70 ألف دينار، يقومون بسدادها بشروط ميسرة مع تحمل الدولة نيابة عنهم فوائد تلك القروض كدعم لهم. ومما استقرت عليه تجارب الدول في هذا الشأن لتوفير إطار تمويلي مستدام لمؤسساتها المعنية بالإسكان خلق سوق ثانوي للقروض العقارية يتم من خلاله توريقها وبيعها على المستثمرين على هيئة أدوات استثمارية ذات دخل ثابت لهم، مما يوفر بالمقابل سيولة مالية لتلك المؤسسات تتيح لها مزيداً من القدرة على مواصلة نشاط الإقراض، ويعتبر هذا المفهوم الاقتصادي نوعاً من أنواع الهندسة المالية، الذي تنحصر علاقته بين مؤسسات الإقراض والمستثمرين فقط دون أي تأثير على المقترض نفسه أو مساس بالأحكام والشروط الائتمانية التي وقع عليها ابتداء.وتابعت: وقد طبقت هذه الفكرة في عدة دول كل بما يتناسب مع واقعه الاقتصادي وتشريعاته ومدى الغرض منها، وهو أمر قابل للتطبيق في دولة الكويت مع درجة أمان اقتصادية عالية جداً تجاه المستثمرين نظراً إلى درجة الانتظام العالية في السداد من المقترضين على المستويين الحكومي والتجاري.مقدمو الاقتراح
حسن جوهر، وعبدالعزيز الصقعبي، وبدر الملا، وخالد المونس، وأحمد الحمد، ومهند الساير، ومهلهل المضف، وعبدالله المضف، وحمد روح الدين، وشعيب المويزري.