المبالغة في تقييم مشروع عقاري تؤثر على حقوق المساهمين

رفض أحد البنوك إتمام عملية تقييم لإحدى الشركات العقارية المدرجة في بورصة الكويت للأوراق المالية، بناء على ما قدمته الشركة من بيانات ومعلومات ومستندات ثبوتية حول التكاليف والمصروفات والمعدات والمنشآت التي تخص أحد المشاريع المقامة على أرض مستأجرة من الدولة بنظام الـ BOT.

وقالت مصادر مطلعة لـ«الجريدة»، إن هناك فروقا كبيرة بين التقييم الذي أعدته الشركة مع مكتب التقييم العقاري، لاسيما أن تكلفة المشروع قيد التطوير في الميزانية العامة للشركة يتجاوز 12 مليون دينار، بينما لا يتجاوز التقييم التقديري الذي أعده البنك 2.5 مليون دينار، الأمر الذي دفع مسؤولي الشركة الى محاولة الضغط على البنك لإتمام عملية التقييم وفقا للتقييم الذي قام به مكتب التقييم المعين من الشركة.

وأضافت المصادر أنه في وقت سابق صدر قرار نهائي من مجلس التأديب ضد الشركة المذكورة بسداد الغرامة لارتكابها عدة مخالفاتها لعدم التزامها بالإجراءات المطلوبة لتقييم العقارات المحلية المملوكة والمصنفة كأصول؛ سواءً ثابتة أو غيرها من التصنيفات، إذ يتعين على الأشخاص المرخّص لهم والشركات المدرجة في البورصة الالتزام بالإجراءات والضوابط لتقييم الأصول العقارية المملوكة لهم أو لشركاتهم التابعة بإجراء التقييم من جهتين، على الأقل، متخصصتين ومرخصتين لمزاولة مهنة التقييم العقاري يكون من بينهما أحد البنوك الكويتية، على أن يتم الأخذ بالتقييم الأقل، علما بأنه تم تقديم بلاغ إلى نيابة سوق المال لامتناع الشركة عن سداد الغرامة.

وبينت أن البنك سجل عدة ملاحظات حول تقييم المشروع تتضمن التالي:

• دراسة الجدوى الاقتصادية المرفقة التي تعكس تكلفة البناء والتصميم والاشراف مرتفعة، لأنها تبلغ 7 ملايين دينار، وهي تزيد على ما هو سائد لهذه النوعية من العقارات، خصوصا أنها لا تتضمن جدول كميات البناء للمشروع ولا مواصفات المشروع الهندسية من أرضيات وواجهات وغيرها من الأمور الهندسية الرئيسية لتحديد تكلفة أي مشروع.

• بند التجهيزات والمعدات والأدوات البالغ 1.6 مليون دينار غير واضح ولا يعكس الأمور المتضمنة به، هل هي تجهيزات أم معدات طبية تتعلق بخدمة أعمال المشروع؟ وطلب البنك بيانا توضيحيا بشكل أكثر تفصيلا.

• بالإشارة الى موضوع الأثاث والتجهيزات المكتبية يرجى توضيح هذا البند اذا كان متعلقا بتجهيز وتأثيث الفندق وغرفه ووحداته أو فقط لمنشآت المشروع من مكاتب إدارية ومخازن وخلافه مع توضيح كل منها.

• بند وسائل النقل الداخلية والخارجية والبالغ 600 ألف دينار بحاجة الى تفصيل أكثر، خصوصا وسائل النقل الخارجية، مع ملاحظة أن هذا البند لا يحتسب في تكلفة بناء المشروع لأبنية الأكاديمية بل يعتبر مصاريف سنوية.

• اعترض البنك على بعد البنود المقررة، حيث لا تقع ضمن اختصاصاته كتقييم أراض وبنايات فقط، ويحتاج الى كفاءات متخصصة، لذلك حسب نوع المشروع الرياضي.

• طلب البنك بيانا بجدول الرسوم التي ستتقاضاها الشركة والاشتراكات السنوية بناء على العقارات المشابهة بالكويت من أنشطة مماثلة في السوق المحلي، مشيرا الى أن رسوم الاشتراك التي تمت الإشارة اليها وتحديدها في دراسة الجدوى تبدو مرتفعة جدا.

وأشارت المصادر الى أن الشركة حصلت على تخصيص مساحة أرض تبلغ 12 ألف متر مربع من إحدى المؤسسات والهيئات الحكومية، وينحصر الاستخدام التجاري للمشروع بمساحة لا تتجاوز 200 متر مربع فقط «مرخصة» للنشاط الذي سيمارسه المشروع ولا مانع من وجود كافتيريا، بينما أعلن رئيس مجلس إدارة الشركة أن المشروع سيتضمن إقامة أحد الفنادق الفاخرة بمستوى 5 نجوم، وإنشاء مطاعم وكافتيريات متنوعة وقاعات للاحتفالات الاجتماعية وقاعة سينما وعدة صالات لممارسة بعض الأنشطة الرياضية الأخرى، في حين لا توجد تراخيص رسمية من الجهات المعنية بإقامة بعض الأنشطة التجارية.

وأكدت أن مدقق الحسابات بالشركة سجل ملاحظة على أن الشركة حصلت على تقييم من مقيم مستقل ولم تحصل على تقييم من بنك، لافتا الى أن العقارات قيد التطوير لدى الشركة تمثل جزءا جوهريا من إجمالي موجوداتها.

ودأبت الشركة على إدراج قيمة المشروع في بند عقارات التطوير في البيانات المالية السنوية بقيمة تفوق 10 ملايين دينار، الأمر الذي قد يؤثر على حقوق مساهمي الشركة.

عيسى عبدالسلام