الجمعية الاقتصادية: تحرير الأراضي أول حلول المشاكل العقارية

الطلب على العقار عال ونعاني شحا في الأراضي، والحل يكمن في تحرير الأراضي، هذا ما اتفق عليه كل من رئيس مجلس إدارة اتحاد العقاريين إبراهيم العوضي، ونائب رئيس اتحاد وسطاء العقار عماد حيدر، خلال الندوة المقامة في الجمعية الاقتصادية تحت عنوان «تضخم العقار وطرق المواجهة».

بداية، قال العوضي: قمنا بعدة دراسات في الاتحاد، وتبين لنا أنه على الرغم من عدد المنتظرين بالمؤسسة العامة للرعاية السكنية، بحدود 90 ألفا، فإن حجم الأراضي المتوافرة إذا تم استثناء التوزيعات الجديدة لا يتجاوز 12 ألفا، كما وجدنا أن هناك هجرة عكسية واضحة من القطاع الاستثماري إلى السكني، وأسبابها عديدة، ولأنّ صانع القرار لا يرى هذه الأسباب ولا يحاول معالجتها، تتراكم وتجعل التاجر يتجه إلى القطاع السكني.

وعلل العوضي أسباب التوجه إلى القطاع السكني، إلى أنه مدعوم من ناحية الكهرباء والماء، والشروط المتعلقة بالمطافي والمصاعد، وحجم الشقق في القطاع الاستثماري جميعها جعلت التاجر يتجه إلى السكني.

كما أن نسبة الإشغال في القطاع السكني تفوق بشكل كبير جدا نسبة الإشغال في الاستثماري، فقبل «كورونا» كانت نسبة الإشغال في «الاستثماري» 92 بالمئة، واليوم انخفضت إلى 81 بالمئة، ونسبة الشاغر 73 ألف شقة، وهذا ما جعل التاجر يتقين أن الاستثمار في القطاع الاستثماري مخيف، لذلك توجه للسكني.

وأشار العوضي إلى نمط بناء العمارات الاستثمارية في الكويت، وقال إن نمط غير موجود في أي دولة بالعالم، وقانون البلدية حدّد حدا أدنى لمساحة الشقة، وهو 60 مترا، لكن لا توجد شقة دون 60 مترا متوافقة مع شروط البناء، كل الموجود مخالف، ولأنّ مساحة الشقة لا تتناسب مع الوضع، ولأنّ صانع القرار والحكومة غير مستوعبين التغيرات، فكل من يبني يخالف وكل من يبيع يخالف.

وعلى الرغم من ذلك، نرى أن أسعار العقارات لا تزال ثابتة، معدل العوائد دون 7 بالمئة، على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة، وأعتقد أنه فقط الارتفاع الأخير، فقد لاحظنا أن الطلب قل، إلا أن الأسعار مازالت كما هي.

وبالنسبة إلى القطاع الصناعي، فقد شهد ارتفاعات غير طبيعية، العوائد تتراوح بين 8 و8.5 في المئة، فلم نشهدها من قبل، أما القطاع التجاري فما يزال محافظا على الرغم من أزمة كورونا، وعلى الرغم من أن الكثير من أصحاب الأعمال أغلقوا أعمالهم، وأعتقد انه مرتبط بأمر أساسي، وهو طبيعة البيئة الاقتصادية في الكويت بمعنى أي تاجر أمامه خياران؛ إما البورصة أو العقار، لذلك لاحظنا ان حجم السيولة والصفقات كبير جدا في القطاع العقاري.

وفيما يتعلق بحلول اللجنة الإسكانية في مجلس الأمة، قال العوضي: كاتحاد دُعينا في اللجنة الإسكانية، وكانت الحلول إن عارضناها كأننا نقف ضد مصلحة المواطن، لكن في الواقع هي لا تخدم المواطن، على سبيل المثال فرض ضريبة من يملك أكثر من أرض فضاء وضريبة لمن يملك اكثر من منزل، وزيادة تعرفة الكهرباء والماء، الواقع الحالي عام 2009 قانون منع الشركات للتملك في القطاع السكني، ولم نرَ أي انخفاض، بل على العكس استمر الارتفاع في القطاع السكني، لذلك أي رسوم سيتم فرضها اليوم بالتبعية سيزيدها صاحب العقار على المشتري التالي أو ساكن المنزل.

وأعتقد أن الحل في تحرير الأراضي، وهي وجهة نظر 99 بالمئة من المهتمين في القضية، بعدها يأتي موضوع المطور العقاري وقانون بنك الائتمان والرهن العقاري وإشراك القطاع الخاص وتشجيع المواطن على الشقق السكنية.

انعدام الشفافية

وأضاف: في اتحاد العقار لدينا همّ كبير مرتبط بشفافية سوق العقار، المعلومات التي تتوافر ‏للبائع المشتري أو المستأجر تكاد تكون شبة معدومة، بل ‏من الصعب الحصول عليها، نطالب بأن يكون هناك مصدر المعلومات بشكل واضح وموثوق. الأمر الآخر بالكويت مواجهة مشكلة كبيرة، وهي تقييم العقار، إذ لا يوجد تنظيم ولا ضوابط وشروط وآلية معيّنة للتقييم العقاري، لذلك لا نرى الشركات العقارية العالمية في الكويت تفضل الاتجاه للسعودية والإمارات، وذلك لأن الكويت سوق طارد.

رفع الفائدة حل مؤقت

بدوره، قال حيدر إن رفع نسبة الفائدة في القطاع السكني في البناء من 150 الى 210 ساهم في ارتفاع أسعار القطاع السكني، ودخول المضاربين والمستثمرين وتحوّلهم من الاستثماري إلى السكني أثر في الارتفاع، ووجود الدعم في القطاع السكني في الكهرباء والماء ورفع تكلفة الكهرباء والماء في الاستثماري حوّل المستثمرين إلى القطاع السكني، كما أن ارتفاع نسبة أجور الأيدي العاملة أسهم في ارتفاع الأسعار، إضافة إلى عدم تحرير الأراضي الذي يرتبط بدوره بالبنية التحتية والميزانية الخاصة لبنك الائتمان.

وأكمل: استخدام الحكومة السياسية النقدية المتمثلة في رفع نسبة الفائدة، كحل مؤقت جيد، ولكن خطوة واحدة لن تحل المشكلة، ويجب أن تتبعها خطوات أخرى، ويجب أن تكون هناك خطوات للحد من التضخم بعد رفع نسبة الفائدة، بما أن الكويت تستورد السلع ومواد البناء بنسبة أكثر من 90 بالمئة، كما نفتخر بأن مواد البناء المحلية تغطي 50 إلى 60 بالمئة من مواد البناء.

والخطوة الثانية لمواجهة التضخم هي تعزيز قيمة الدينار مقابل العملات الرئيسية الأخرى، والخطوة التالية ترشيد الإنفاق لدى المواطن، وأيضا على الحكومة تقليص الإنفاق الحكومي، يجب الموازنة بين تقليص الإنفاق والدفع بالأماكن الصحيحة، وزيادة علاوة غلاء المعيشة حتى نوازي التضخم.

السوق الإلكتروني والتنظيم

وفيما يتعلق بتنظيم العقار، قال حيدر: لا يوجد حلّ مستدام، ولكن حلول لأبعد مسافة ممكنة في تنظيم أسواق العقار من سوق البيع والشراء، سوق الإيجارات، المعارض، العقار الخارجي والسوق الالكتروني، جميعها تحتاج إلى إعادة مراجعة القوانين وإعادة تنظيم المهن ودمج بعضها، وفصل المهن التي تحتاج الى فصل.

وأكمل: أمامنا سوق إلكتروني واعد يحتاج الى تنظيم، وأول خطوة هي البدء بمشكلة الإعلانات، وتنظيمها يجب أن يكون من خلال وزارة التجارة والجهات المعنية، بحيث لا يعلن إلا بوجود ترخيص.

وبعد تنظيم سوق الإعلانات يبدأ تنظيم الأسواق الأخرى، البنوك التمويلية حتى اليوم لم يتم التنظيم بينها وبين المكاتب العقارية.

حصة المطيري